“租賃模式”大熱 國(guó)內(nèi)資金“掘金”高星級(jí)酒店

　　在如家2007年四季報(bào)爆出虧損后，多家經(jīng)濟(jì)型酒店“掌門(mén)人”密集發(fā)表言論，爭(zhēng)辯行業(yè)拐點(diǎn)是否到來(lái)，而手中持有大量資金欲進(jìn)軍酒店行業(yè)的后續(xù)投資者，則將目光轉(zhuǎn)向了高星級(jí)酒店。
　　在上海日前召開(kāi)的“中國(guó)酒店業(yè)融資模式”小型討論會(huì)上，來(lái)自本土的數(shù)家地產(chǎn)和酒店投資商共同認(rèn)為高星級(jí)酒店才是酒店業(yè)的下一個(gè)“掘金地”。

　　“租賃模式”大熱
　　酒店投資商們紛紛認(rèn)為，較好的投資模式為：投建高星級(jí)酒店再將運(yùn)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)手，或者直接租賃高星級(jí)酒店自主運(yùn)營(yíng)。
　　在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)多年，并控股了安信信托的國(guó)之杰投資發(fā)展有限公司副董事長(zhǎng)沈劍虹表示，公司曾希望投建酒店來(lái)自主營(yíng)運(yùn)，卻發(fā)現(xiàn)資金周期和成本太高。沈劍虹稱(chēng)，公司曾投資10億元做一個(gè)酒店項(xiàng)目，單拆遷就花了四年，動(dòng)遷成本高達(dá)5.5億元，此外還必須投資1.6億元用于土建費(fèi)用，“10億資金，還什么都沒(méi)有干，就有70%的資金扔到了地上。”
　　不過(guò)，國(guó)之杰現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上有許多做不下去的高端酒店，愿意以很低的價(jià)格轉(zhuǎn)租，沈劍虹說(shuō)，采用“租賃模式”，既不需要買(mǎi)土地和建房，還可同時(shí)在多個(gè)城市擴(kuò)張，10億可以在3年之內(nèi)做出10個(gè)酒店。
　　而城市名人酒店集團(tuán)早已開(kāi)展了“租賃模式”。該集團(tuán)通過(guò)租賃控制了13家高星級(jí)酒店，簽訂20年長(zhǎng)期合同。公司首席運(yùn)營(yíng)官楊冬妮表示，中國(guó)五星級(jí)酒店在市場(chǎng)上可供租賃的差不多有100家，都是潛在的租賃目標(biāo)，但這個(gè)租賃窗口期很短，可能一兩年內(nèi)這些高星級(jí)酒店就將被整合消化完。“裝修一家五星級(jí)酒店就需要3000萬(wàn)至8000萬(wàn)元，但市場(chǎng)現(xiàn)在并不缺少資本。”
　　此外，楊冬妮認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)本土高星級(jí)酒店的關(guān)鍵，一是避開(kāi)一線城市，“外資高端酒店在二三線城市留了時(shí)間和空間，這些城市90%的客流都是國(guó)內(nèi)客流，比較認(rèn)本土品牌”；二是控制成本，才能在“品牌溢價(jià)”和“管理溢價(jià)”都比不上國(guó)際品牌的情況下與之競(jìng)爭(zhēng)。

　　尋找多種融資途徑
　　雖然租賃模式有助于投資商們迅速收回成本，但目前國(guó)內(nèi)銀根緊縮政策還是給其帶來(lái)困擾。
　　鷹君投資（中國(guó)）有限公司副總經(jīng)理張鳴表示，現(xiàn)在酒店投資對(duì)資本要求極高，一是土地成本上升很快，目前在酒店開(kāi)發(fā)成本中的比例已近50%，嚴(yán)重透支酒店未來(lái)收益；二是開(kāi)發(fā)商資金籌措捉襟見(jiàn)肘，利用自有資本金加短期開(kāi)發(fā)貸來(lái)開(kāi)發(fā)酒店，往往會(huì)繃斷資金鏈，“開(kāi)發(fā)商最后發(fā)現(xiàn)，他們的錢(qián)只夠全部費(fèi)用的三分之二，在最后三分之一也就是裝修時(shí)沒(méi)錢(qián)了，出現(xiàn)了爛尾樓。”
　　因此，酒店業(yè)投資商正在尋求多種模式來(lái)為自己提供資金，除了以國(guó)之杰為代表的企業(yè)希望通過(guò)控股上市公司安信信托從證券市場(chǎng)和信托市場(chǎng)融資外，城市名人酒店集團(tuán)則正在利用“輕資產(chǎn)、高增長(zhǎng)”的經(jīng)營(yíng)模式海外融資；而沿海商業(yè)地產(chǎn)投資公司則選擇了海外發(fā)債和轉(zhuǎn)讓股權(quán)。
　　沿海公司副總裁張鳴表示，公司一方面通過(guò)在香港和內(nèi)地的兩家上市公司融資，今年的融資計(jì)劃是90億元；二是在海外發(fā)債，“雖然美國(guó)次貸影響未散，但是只要有好的盈利模式，發(fā)債其實(shí)很輕松”，目前沿海地產(chǎn)正在通過(guò)匯豐銀行在美國(guó)發(fā)行10.8億元長(zhǎng)期債券；此外，在大的項(xiàng)目上，公司還通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓解決資金需求，“我們?cè)诖筮B、沈陽(yáng)的兩大項(xiàng)目，都分別出售50%和25%的股權(quán)，與美國(guó)最大的一家對(duì)沖基金合作”。