借道中間業(yè)務(wù) 房企再融資快步跑

    5月20日和5月21日晚間，保利地產(chǎn)、萬科先后發(fā)布公告稱發(fā)債計(jì)劃已獲批，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也在今年4月數(shù)量激增。公司債和中間信托等融資類的中間業(yè)務(wù)，正在為處于資金困擾中的房地產(chǎn)企業(yè)提供再融資新方向

    5月20日夜間，保利地產(chǎn)（600048.SH）發(fā)布公告稱，公司發(fā)行43億元公司債的計(jì)劃獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。5月21日夜間，萬科A（000002.SZ）也發(fā)布公告稱，證監(jiān)會(huì)有條件通過萬科發(fā)行不超過59億元的債券的申請(qǐng)。

    這是繼3月12日金地12億元公司債獲批后，證監(jiān)會(huì)再度放行房企的再融資計(jì)劃。

    而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也在今年4月數(shù)量激增。公司債和中間信托等融資類的中間業(yè)務(wù)，正在為處于資金困擾中的房地產(chǎn)企業(yè)提供再融資新方向，合計(jì)在最近3個(gè)月內(nèi)為房企提供了131.7億元的周轉(zhuǎn)頭寸。

    選擇公司債比銀行貸款年省近億元

    5月21日，保利地產(chǎn)最低跌3％，后隨大盤上漲走強(qiáng)，收?qǐng)?bào)18.32元，漲2.35%，落后于大盤漲幅。5月22日，萬科A收于19.76元，跌3.61％.

    光大證券分析師趙強(qiáng)稱，理論上講發(fā)行公司債使得公司融資成本降低，屬于利好消息；但是由于市場(chǎng)此前對(duì)該消息已有所消化，而且發(fā)行規(guī)模有限，故對(duì)股價(jià)影響有限。

    雖然這一利好對(duì)于地產(chǎn)公司的股價(jià)沒有刺激作用，但是對(duì)于公司的發(fā)展卻可說解了資金的燃眉之急。

    以保利為例，去年8月增發(fā)配股再融資70億元后，自去年9月至今年4月，保利地產(chǎn)合計(jì)在廣州、上海、天津、武漢、長春等區(qū)域拿下20多幅地塊，合計(jì)地價(jià)款超過120億元。而從去年10月至今年4月，保利地產(chǎn)的銷售額約97.5億元，僅一季度期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額比期初減少了25.37億元。

    在營業(yè)收入與買地、經(jīng)營成本之間存在利差的情況下，保利地產(chǎn)一季度新增了銀行貸款44.28億元，同比增長158％.而在去年6次加息后，按央行今年2月發(fā)布的去年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，去年第四季度5年以上的商業(yè)貸款，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率7.35%.以保利地產(chǎn)今年一季度新增的44.28億元貸款計(jì)，每年就要支付約3.25億元的利息。如果按照復(fù)利計(jì)算，其支出更大。

    在一季度末保利地產(chǎn)總資產(chǎn)負(fù)債比率已達(dá)約71％的情況下，再大肆增加公司債，不但將加劇公司的流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)，也將加大財(cái)務(wù)成本。

    保利公司債獲批后，如果參考今年3月12日金地集團(tuán)（600383.SH）發(fā)行公司債的年利率為5.5％發(fā)行，而且不作復(fù)利計(jì)算來看的話，保利43億元公司債的財(cái)務(wù)成本支出，每年的利息支出2.365億元，比向銀行借貸減少8800萬元以上，如果考慮到銀行借款的復(fù)利計(jì)算因素，實(shí)際節(jié)省的數(shù)額應(yīng)該更高。

    萬科的59億元公司債，相比銀行借款，每年支出的利息也至少可以減少1.09億元以上。

    中間業(yè)務(wù)融資破解房企難題

    去年7月，中國銀監(jiān)會(huì)業(yè)務(wù)創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部主任李伏安曾經(jīng)在“2007中國房地產(chǎn)投融資大會(huì)”上強(qiáng)調(diào)，今后地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)避免走“銀行貸款”、“上市股權(quán)售讓”兩個(gè)極端，而應(yīng)更多地選擇中間產(chǎn)品，如發(fā)售公司債及信托產(chǎn)品等。

    當(dāng)時(shí)他提出，企業(yè)的生產(chǎn)利潤、管理利潤、資本利潤是三維空間，大型房企發(fā)展到今天，靠賣房子的利潤會(huì)越來越少，靠資金管理運(yùn)作帶來的利潤是越來越大。“當(dāng)前中國市場(chǎng)最需要發(fā)展的就是債券市場(chǎng)，其融資方式可以多元化組合，上市公司應(yīng)該往這個(gè)方向走。”而信托產(chǎn)品則可以通過資本市場(chǎng)，“把公司變?yōu)橄驈V大一般投資人、機(jī)構(gòu)投資者、專業(yè)長期投資人提供一種投資產(chǎn)品。”

    半年多過去后，李伏安所強(qiáng)調(diào)的房企融資新方向正逐漸體現(xiàn)。

    今年3月成為房地產(chǎn)信托發(fā)行的高峰期，一個(gè)月內(nèi)發(fā)行了7個(gè)產(chǎn)品，為2007年3月以來最高，當(dāng)月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品合計(jì)募集資金4.7億元。到了4月，如中信房地產(chǎn)、凱德置地等知名開發(fā)商也開始發(fā)行地產(chǎn)信托產(chǎn)品，當(dāng)月雖然地產(chǎn)信托產(chǎn)品只有3個(gè)，但是金額近13億元。

    公司債和信托產(chǎn)品，在3~4月間為房地產(chǎn)企業(yè)提供了合計(jì)72.7億元的再融資金額，遠(yuǎn)大于同期A股市場(chǎng)上地產(chǎn)企業(yè)IPO所募集的15億元，而港股在此期間沒有地產(chǎn)公司曾經(jīng)成功IPO或者再融資。

    從以往經(jīng)驗(yàn)看，在股市融資功能不暢的階段，企業(yè)的公司債發(fā)行更能提供融資支持。如2006年共有242家公司發(fā)行了短期融資券，其中上市公司約占七成。而同年新發(fā)行股票的公司僅有71家。

    由于公司債券發(fā)行審核重點(diǎn)在項(xiàng)目的盈利狀況和發(fā)行人的償債能力，沒有負(fù)債比率、用途等硬性指標(biāo)限制，原先公司債發(fā)行必須由銀行或集團(tuán)擔(dān)保的要求也被取消，使得發(fā)行公司債的門檻相比股市融資更低。而這對(duì)于正急于解決資金問題，但是又面臨銀根緊縮、利率上調(diào)以及股市大環(huán)境不支持再融資的房企來說，更能切合自身需要。

    至于信托產(chǎn)品融資，由于只需要滿足“四證”齊全、自有資金超過35％及資質(zhì)在二級(jí)以上這三項(xiàng)條件就可以發(fā)行，更便于大中型開發(fā)商以此進(jìn)行單個(gè)項(xiàng)目的融資，而且其回報(bào)率可以根據(jù)市場(chǎng)接受水平自行制定，也更便于進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算。