成交低迷部分開發(fā)商“跳起來”才能夠得著既定目標(biāo)

    盡管從去年9月開始，全國多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場就陷入調(diào)整中，但去年年末、今年年初時開發(fā)商依然對今年房地產(chǎn)走勢保持樂觀，各自制定了大膽的年度計劃。迄今為止，時間已經(jīng)流逝近半，許多開發(fā)商的銷售額距離當(dāng)初制定的計劃還相差甚遠(yuǎn)。

    更令這些開發(fā)商擔(dān)憂的是，未來半年一些城市將出現(xiàn)巨大的市場供應(yīng)量，如果成交量一直維持現(xiàn)在的低迷狀態(tài)，將令他們原本脆弱的資金鏈“雪上加霜”。

    開發(fā)商的大躍進

    與去年一樣，今年對于許多處于快速擴張過程中的開發(fā)商而言，是非常重要的一年。如果說2007年是急于擴張搶占地盤，那么今年將檢驗誰能在各自的地盤上站穩(wěn)腳跟。為了這個目標(biāo)，開發(fā)商不約而同地在年初制定了雄心勃勃的目標(biāo)。

    房地產(chǎn)業(yè)的“標(biāo)桿”企業(yè)萬科早早為自己確定下千億的銷售目標(biāo)，雖然萬科沒有為這個目標(biāo)劃定嚴(yán)格的時間期限，但對于去年銷售額達(dá)到500多億元的萬科來說，要實現(xiàn)成倍的跨越，短期內(nèi)的壓力依然不小。

    碧桂園（02007.HK）去年實現(xiàn)總收入177.35億元，凈利潤42億元。在公布去年全年業(yè)績時，碧桂園掌門人楊國強同時透露今年集團目標(biāo)為銷售面積550萬平方米，銷售金額320億元人民幣。如果按照去年23％的凈利潤率計算，碧桂園今年的凈利潤將超過70億。

    去年在土地市場上擴張最為迅速的還有恒大、金地（600383.SH）以及保利地產(chǎn)（600048.SH）等多家開發(fā)商。按照恒大在今年年初擬定的計劃，集團預(yù)計銷售近千萬平方米。而保利2008年發(fā)展計劃顯示，保利地產(chǎn)2008年的總體經(jīng)營目標(biāo)是房地產(chǎn)直接投資將達(dá)300億~350億元，新開工面積將達(dá)630萬平方米，比2007年增長50％以上；竣工面積將達(dá)350萬平方米，比2007年翻一番；全年計劃實現(xiàn)銷售認(rèn)購額達(dá)240億元，在2007年快速增長基礎(chǔ)上再增長40%以上。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，在開發(fā)商內(nèi)部，都把今年視為行業(yè)發(fā)展最為重要的年份，因此，無論從若干城市的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，還是從單個發(fā)展商的供應(yīng)計劃看，今年的市場供貨量都相當(dāng)大，再加上一些城市的限價房、經(jīng)濟適用房等保障性住房也開始在市場上釋放，開發(fā)商的銷售壓力將很大。

    二、三季度將現(xiàn)集中供貨潮

    樓市這一輪調(diào)整的時間超過許多人的預(yù)期。以成交量一向平穩(wěn)的廣州為例，今年前幾個月的平均成交量均不足正常月份的一半，在深圳，2月份內(nèi)甚至有幾天創(chuàng)下全市零成交的紀(jì)錄。

    近期幾家上市公司披露的一季度報或者銷售簡報反映出，市場上的觀望給公司的業(yè)績造成一定影響。碧桂園披露的信息顯示，截至4月30日，實現(xiàn)合同銷售約45億元人民幣。加上“五一”期間合同成交9億，該集團截至5月3日的銷售額為54億。

    保利地產(chǎn)2008年1~4月公司實現(xiàn)銷售面積64.92萬平方米，同比增長38.3％；實現(xiàn)銷售認(rèn)購金額47億元，同比增長21.6%.“五一”期間，保利廣州又實現(xiàn)9億銷售額。

    金地此前披露的數(shù)據(jù)也顯示，2008年4月份實現(xiàn)銷售面積約5.023萬平方米，銷售金額5.025億元，分別比2007年同期減少65.9％和61.61%.截至4月30日，金地前4個月合同銷售金額約30億元。

    盡管一些公司的銷售均實現(xiàn)了增長，但離年初制定的計劃仍然相差一大截。

    值得關(guān)注的是，很多開發(fā)商將籌碼壓到了后面三個季度。碧桂園的公告顯示，該集團今年的貨量除了原有的廣東市場外，還計劃在全國各地新開樓盤不少于20個，其中大部分開盤時間初步定在第二、第三季度。

    金地日前的公告也顯示，4月份的銷售下降緣于該集團貨量少，但是到了五六月份，公司在全國有13個項目會推出。恒大地產(chǎn)有關(guān)人士此前也透露，由于工期原因，許多項目將于下半年集中推出。

    有中介人士表示，一方面一些開發(fā)商在南方的項目因為春節(jié)前后的雪災(zāi)導(dǎo)致工期受影響，本該于上半年推出的項目推后到下半年，另一方面部分開發(fā)商擴張過快，無論資金、人力還是施工進度都難以達(dá)到既定的目標(biāo)。這也促使很多發(fā)展商的項目難以在預(yù)定時間達(dá)到銷售條件。

    該人士稱，如何完成今年的銷售任務(wù)是目前開發(fā)商面臨的共同難題，在這種情況下，合理的營銷手法與定價顯得非常關(guān)鍵。