SOHO中國55億元收購凱恒中心
2008-05-28 18:04:25 gudanzhe911
5月26日晚，SOHO中國有限公司（香港交易所代碼：0410，下稱SOHO中國）發(fā)布公告，以約55億元人民幣收購位于朝陽門的凱恒中心，并將該項目更名為朝陽門SOHO。
一位接近此項交易的人士向《財經(jīng)》記者透露，凱恒中心原開發(fā)商因資金困境，無力繼續(xù)開發(fā)，SOHO中國于半年前啟動了收購計劃。該項目債務(wù)債權(quán)關(guān)系十分復(fù)雜。收購后，SOHO中國需承擔其高額負債。
北京凱恒中心原開發(fā)商系北京凱恒房地產(chǎn)有限公司（下稱凱恒地產(chǎn)）。國恒企業(yè)發(fā)展有限公司（下稱國恒）及寶豐物業(yè)投資服務(wù)有限公司（下稱寶豐物業(yè)）分別占其40%股份，北京住總集團有限責任公司（下稱北京住總）占其20%股份。
公告顯示，SOHO中國將以約22億元人民幣收購國恒及寶豐物業(yè)所占凱恒地產(chǎn)的80%股權(quán)，另將承擔凱恒地產(chǎn)逾33億元人民幣債務(wù)。
其中，凱恒地產(chǎn)因長期拖欠北京住總約6.3億元土地一級開發(fā)款，遂將其20%股權(quán)抵押給后者。SOHO中國亦與北京住總簽訂協(xié)議，代為償清此項債務(wù)，以獲得其所持有的20%股權(quán)。至此，SOHO中國將擁有凱恒地產(chǎn)全部股權(quán)及凱恒中心的全部權(quán)益。
據(jù)公告披露，SOHO中國支付給國恒及寶豐物業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，將分三次付清。其中，轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效當日，支付5億元。此后，再支付5億元，并約定，以其中3億元償欠一筆遺留債務(wù)后，再付約4.8億元。兩個月后，在證明該項債務(wù)已償還，因債務(wù)導(dǎo)致的查封等問題得到解決后，SOHO中國再于一年內(nèi)付清其余款項。雙方約定，在第三次付款前，未經(jīng)國恒及寶豐物業(yè)同意，SOHO中國不得對凱恒中心的第三期——南區(qū)項目進行銷售。
據(jù)《財經(jīng)》記者了解，凱恒中心所在系北京市東城區(qū)朝內(nèi)危改小區(qū)G、F地塊，于上世紀90年代末即已立項，最早名為“朝陽新村”，為集寫字樓、公寓、商場、娛樂、餐飲為一體的建筑群，后幾易其主，幾度更名，于2001年始動工，此時名為“百強中心”。至2002年，珠海國利以一筆來自中關(guān)村科技CDMA項目擔保的“問題貸款”（見《財經(jīng)》雜志總97期《中關(guān)村科技危機幕后》），通過其關(guān)聯(lián)公司國恒，從中國凱利實業(yè)有限公司（下稱凱利實業(yè)）購得該項目。
據(jù)《財經(jīng)》記者了解，凱利實業(yè)系一家軍工背景企業(yè)，在中關(guān)村科技危機事件中，便顯示與珠海國利、國恒等公司有著千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。另一方面，北京住總、中關(guān)村建設(shè)等建筑公司亦曾在其涉及的朝陽門危改項目的開發(fā)中，陷入極其復(fù)雜的債務(wù)糾紛中，而與該地塊開發(fā)企業(yè)關(guān)系微妙。
北京住總與中關(guān)村建設(shè)亦曾在森豪公寓項目開發(fā)中，面臨相似的復(fù)雜債務(wù)糾紛。該項目緊鄰凱恒中心，同系朝陽門危改地塊。2006年，因森豪騙貸案而成關(guān)注焦點，至今仍是一座爛尾樓。（見《財經(jīng)》雜志總第167期《寡頭之盟》）
國恒在接管凱恒中心后，亦因資金問題，及債務(wù)糾紛，開發(fā)進展緩慢。SOHO中國公告顯示，該項目總規(guī)劃建筑面積約48.5萬平方米，共分三期，其中北區(qū)一期約為11.9萬平米，已竣工銷售，約5.3萬平方米已售予中國銀行北京分行，約8886萬元預(yù)收賬款，仍屬原股東。北區(qū)二期已封頂，建筑面積約6萬平方米，預(yù)計明年竣工。南區(qū)三期建筑面積約30萬平米，預(yù)計于2011年竣工。
項目中，商場部分占總建筑面積26%、寫字樓部分占34%、住宅部分占15%，其他占25%。除去已銷售部份，可計算出SOHO中國此次收購凱恒中心價格（總價格/總建筑面積）約為1.26萬元/平方米。
目前，該項目二期，除欠1200萬元土地出讓滯納金，已繳清全部土地款。該項目三期（即南區(qū)）則僅繳納了15%的土地出讓金。
資料顯示，凱恒地產(chǎn)去年凈虧損超過人民幣2800萬元，資產(chǎn)凈值從2006年的4600萬元降至2007年的1800萬元。顯然，連年虧損，無力開發(fā)是其決定轉(zhuǎn)讓項目的主要原因。
SOHO中國主席潘石屹在一份事先準備好的聲明中稱，“憑借一直堅持審慎的財務(wù)原則，SOHO中國得以穩(wěn)占優(yōu)勢，在如‘朝陽門SOHO’項目這等機會來臨的時候抓準時機。”接近交易人士向《財經(jīng)》記者透露，SOHO中國看中該項目，除因其位置及形態(tài)與SOHO中國擅于運作的商業(yè)兼住宅開發(fā)的模式較相吻合外，另一原因是其第三期尚有約30萬平米未開發(fā)，為其開發(fā)留有較大余地。
2007年10月，SOHO中國在市場出現(xiàn)“拐點”前成功在香港上市，融資約達16.5億美元。由于其土地儲備較少，擴張謹慎，至2007年底，負債率僅為8.3%，現(xiàn)金存款約達150億元。
潘石屹曾多次表示，將趁信貸緊縮形勢下，多數(shù)地產(chǎn)公司陷入資金困境，適機收購。并放言，房地產(chǎn)公司將迎來“劇變的100天”，暗示許多地產(chǎn)公司可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂的危機。
這一說法亦受到一些分析人士的認可，華興資本首席執(zhí)行官包凡即認為，此次地產(chǎn)市場震蕩將有利于一些資金較為充裕的地產(chǎn)商展開并購。
凱恒中心是SOHO中國在其上市后收購的第三個地產(chǎn)項目。2007年11月，SOHO中國以24.4億元的價格，收購了北京華遠地產(chǎn)股份有限公司的兩個位于北京CBD區(qū)域內(nèi)的項目，后分別命名為“光華路SOHO2”和“SOHO北京公館”。
在收購凱恒中心后，盡管繼承了約33億元高額債務(wù)，SOHO中國公開表示其仍有約100億元資金，負債率很低。
SOHO中國上市前的招股說明書曾表示，其募資的主要用途之一是參與前門改造中的11塊土地的招標。其中，有八幅土地本將在一季度入市，但卻因土地市場出現(xiàn)波動，各地紛現(xiàn)流拍等因素推遲至今。
消息人士稱，未來兩個月，地產(chǎn)市場上類似的大型物業(yè)收購將會很頻繁。SOHO中國亦在醞釀一些新的收購。
一位接近此項交易的人士向《財經(jīng)》記者透露，凱恒中心原開發(fā)商因資金困境，無力繼續(xù)開發(fā)，SOHO中國于半年前啟動了收購計劃。該項目債務(wù)債權(quán)關(guān)系十分復(fù)雜。收購后，SOHO中國需承擔其高額負債。
北京凱恒中心原開發(fā)商系北京凱恒房地產(chǎn)有限公司（下稱凱恒地產(chǎn)）。國恒企業(yè)發(fā)展有限公司（下稱國恒）及寶豐物業(yè)投資服務(wù)有限公司（下稱寶豐物業(yè)）分別占其40%股份，北京住總集團有限責任公司（下稱北京住總）占其20%股份。
公告顯示，SOHO中國將以約22億元人民幣收購國恒及寶豐物業(yè)所占凱恒地產(chǎn)的80%股權(quán)，另將承擔凱恒地產(chǎn)逾33億元人民幣債務(wù)。
其中，凱恒地產(chǎn)因長期拖欠北京住總約6.3億元土地一級開發(fā)款，遂將其20%股權(quán)抵押給后者。SOHO中國亦與北京住總簽訂協(xié)議，代為償清此項債務(wù)，以獲得其所持有的20%股權(quán)。至此，SOHO中國將擁有凱恒地產(chǎn)全部股權(quán)及凱恒中心的全部權(quán)益。
據(jù)公告披露，SOHO中國支付給國恒及寶豐物業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，將分三次付清。其中，轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效當日，支付5億元。此后，再支付5億元，并約定，以其中3億元償欠一筆遺留債務(wù)后，再付約4.8億元。兩個月后，在證明該項債務(wù)已償還，因債務(wù)導(dǎo)致的查封等問題得到解決后，SOHO中國再于一年內(nèi)付清其余款項。雙方約定，在第三次付款前，未經(jīng)國恒及寶豐物業(yè)同意，SOHO中國不得對凱恒中心的第三期——南區(qū)項目進行銷售。
據(jù)《財經(jīng)》記者了解，凱恒中心所在系北京市東城區(qū)朝內(nèi)危改小區(qū)G、F地塊，于上世紀90年代末即已立項，最早名為“朝陽新村”，為集寫字樓、公寓、商場、娛樂、餐飲為一體的建筑群，后幾易其主，幾度更名，于2001年始動工，此時名為“百強中心”。至2002年，珠海國利以一筆來自中關(guān)村科技CDMA項目擔保的“問題貸款”（見《財經(jīng)》雜志總97期《中關(guān)村科技危機幕后》），通過其關(guān)聯(lián)公司國恒，從中國凱利實業(yè)有限公司（下稱凱利實業(yè)）購得該項目。
據(jù)《財經(jīng)》記者了解，凱利實業(yè)系一家軍工背景企業(yè)，在中關(guān)村科技危機事件中，便顯示與珠海國利、國恒等公司有著千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。另一方面，北京住總、中關(guān)村建設(shè)等建筑公司亦曾在其涉及的朝陽門危改項目的開發(fā)中，陷入極其復(fù)雜的債務(wù)糾紛中，而與該地塊開發(fā)企業(yè)關(guān)系微妙。
北京住總與中關(guān)村建設(shè)亦曾在森豪公寓項目開發(fā)中，面臨相似的復(fù)雜債務(wù)糾紛。該項目緊鄰凱恒中心，同系朝陽門危改地塊。2006年，因森豪騙貸案而成關(guān)注焦點，至今仍是一座爛尾樓。（見《財經(jīng)》雜志總第167期《寡頭之盟》）
國恒在接管凱恒中心后，亦因資金問題，及債務(wù)糾紛，開發(fā)進展緩慢。SOHO中國公告顯示，該項目總規(guī)劃建筑面積約48.5萬平方米，共分三期，其中北區(qū)一期約為11.9萬平米，已竣工銷售，約5.3萬平方米已售予中國銀行北京分行，約8886萬元預(yù)收賬款，仍屬原股東。北區(qū)二期已封頂，建筑面積約6萬平方米，預(yù)計明年竣工。南區(qū)三期建筑面積約30萬平米，預(yù)計于2011年竣工。
項目中，商場部分占總建筑面積26%、寫字樓部分占34%、住宅部分占15%，其他占25%。除去已銷售部份，可計算出SOHO中國此次收購凱恒中心價格（總價格/總建筑面積）約為1.26萬元/平方米。
目前，該項目二期，除欠1200萬元土地出讓滯納金，已繳清全部土地款。該項目三期（即南區(qū)）則僅繳納了15%的土地出讓金。
資料顯示，凱恒地產(chǎn)去年凈虧損超過人民幣2800萬元，資產(chǎn)凈值從2006年的4600萬元降至2007年的1800萬元。顯然，連年虧損，無力開發(fā)是其決定轉(zhuǎn)讓項目的主要原因。
SOHO中國主席潘石屹在一份事先準備好的聲明中稱，“憑借一直堅持審慎的財務(wù)原則，SOHO中國得以穩(wěn)占優(yōu)勢，在如‘朝陽門SOHO’項目這等機會來臨的時候抓準時機。”接近交易人士向《財經(jīng)》記者透露，SOHO中國看中該項目，除因其位置及形態(tài)與SOHO中國擅于運作的商業(yè)兼住宅開發(fā)的模式較相吻合外，另一原因是其第三期尚有約30萬平米未開發(fā)，為其開發(fā)留有較大余地。
2007年10月，SOHO中國在市場出現(xiàn)“拐點”前成功在香港上市，融資約達16.5億美元。由于其土地儲備較少，擴張謹慎，至2007年底，負債率僅為8.3%，現(xiàn)金存款約達150億元。
潘石屹曾多次表示，將趁信貸緊縮形勢下，多數(shù)地產(chǎn)公司陷入資金困境，適機收購。并放言，房地產(chǎn)公司將迎來“劇變的100天”，暗示許多地產(chǎn)公司可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂的危機。
這一說法亦受到一些分析人士的認可，華興資本首席執(zhí)行官包凡即認為，此次地產(chǎn)市場震蕩將有利于一些資金較為充裕的地產(chǎn)商展開并購。
凱恒中心是SOHO中國在其上市后收購的第三個地產(chǎn)項目。2007年11月，SOHO中國以24.4億元的價格，收購了北京華遠地產(chǎn)股份有限公司的兩個位于北京CBD區(qū)域內(nèi)的項目，后分別命名為“光華路SOHO2”和“SOHO北京公館”。
在收購凱恒中心后，盡管繼承了約33億元高額債務(wù)，SOHO中國公開表示其仍有約100億元資金，負債率很低。
SOHO中國上市前的招股說明書曾表示，其募資的主要用途之一是參與前門改造中的11塊土地的招標。其中，有八幅土地本將在一季度入市，但卻因土地市場出現(xiàn)波動，各地紛現(xiàn)流拍等因素推遲至今。
消息人士稱，未來兩個月，地產(chǎn)市場上類似的大型物業(yè)收購將會很頻繁。SOHO中國亦在醞釀一些新的收購。
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