小產(chǎn)權(quán)房將何去何從

　　本報記者 魏珍妮報道

　　對于小產(chǎn)權(quán)房這塊“燙手的山芋”，有關(guān)部門的最新處置“風(fēng)向”是中央不會制定統(tǒng)一的處理政策，鼓勵地方根據(jù)實際情況分類解決。對于小產(chǎn)權(quán)房，與房、地相關(guān)的兩部委——原建設(shè)部和國土資源部早已分別表態(tài)不合法，但截至今日，對于如何處理已經(jīng)銷售出去的小產(chǎn)權(quán)房，仍無統(tǒng)一的意見出臺。

　　既然拆除并非最佳解決方案，那么已建成的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該如何處置？本報記者就此對中國社會科學(xué)院金融所金融市場研究室主任的曹紅輝、中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英、中國管理科學(xué)學(xué)會副秘書長周畢文、大成律師事務(wù)所高級合伙人鄧永泉分別進行了專訪。

　　產(chǎn)生的根源

　　曹紅輝：小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源是小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房之間存在巨大的價差，這主要是土地出讓金造成的巨大的成本差異。只要體現(xiàn)為價差的經(jīng)濟利益存在，小產(chǎn)權(quán)房問題就不能從根本上得到解決。

　　黨國英：問題的根源與中國的體制有關(guān)系，是國家特殊法律所產(chǎn)生的一個東西。產(chǎn)權(quán)沒有大小之分，只有合法與不合法之分。本質(zhì)上，小產(chǎn)權(quán)房就是違法房。按我們現(xiàn)行法律，集體的土地轉(zhuǎn)為（集體以外）建設(shè)用地，必須通過國家征地環(huán)節(jié)。而我們的所有土地要按照“招牌掛”程序，才能進行交易。凡是離開這兩個路徑建造的房子，都是小產(chǎn)權(quán)房。

　　周畢文：和一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，小產(chǎn)權(quán)房的價格比同地區(qū)商品房價格低很多，具有一定的吸引力。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。

　　鄧永泉：中國土地供應(yīng)量的限制，與人口的數(shù)量、變化相比，產(chǎn)生了一種剛性的市場需求，這種市場需求，很難單純地通過正常的大產(chǎn)權(quán)房（不僅包括商品房，也包括保障性住房）得到滿足。具有剛性需求的人多數(shù)是普通百姓，支付能力有限，高房價導(dǎo)致這部分人不得不尋找其他途徑來滿足購房需求。客觀上，在城市化進程中，部分農(nóng)民工進城，使得部分土地可以用來建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。

　　中國房屋的價格除了受剛性需求的影響，也受到制度上的原因。比如，地方政府對地方利益的追求，有些地方政府的主要財政來源就是源自房地產(chǎn)行業(yè)的收入；還有“招牌掛”制度，地價的提高勢必會導(dǎo)致商品房單價的上漲。

　　總而言之，就是農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體有利益驅(qū)動；另外，監(jiān)管難以落實到位。

　　能否合法化

　　曹紅輝：顯然，目前存在兩難，若認可小產(chǎn)權(quán)房的合法性，就可能鼓勵更多的小產(chǎn)權(quán)房形成，若不認可其合法性，又會對實際上已經(jīng)存在的市場供求關(guān)系和市場結(jié)構(gòu)造成沖擊，從經(jīng)濟上是不經(jīng)濟的。較好的辦法是老房老辦法，新房新辦法，盡快開展土地出讓金制度的改革，才可能從根本上徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

　　黨國英：要解決以后不要出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房，必須通過修改法律降低監(jiān)督成本。法律不合適，監(jiān)督成本太高，現(xiàn)有法律框架下，無法解決小產(chǎn)權(quán)房問題。國家和地方的規(guī)劃一定要硬、要細、要嚴格；規(guī)劃本身應(yīng)該是法律。在符合規(guī)劃的前提下，任何產(chǎn)權(quán)主體，無論是國家或集體都可以自由交易建設(shè)用地，不一定要經(jīng)過"招牌掛"程序。

　　周畢文：不應(yīng)該給予轉(zhuǎn)正。雖然小產(chǎn)權(quán)房有著低廉的價格，可以帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展等優(yōu)勢。但是，小產(chǎn)權(quán)房的存在在政策上是不予支持的。其存在的背后也意味著農(nóng)村組織在集體土地上占地建設(shè)商品房，使得本應(yīng)該通過“招拍掛”方式，由政府收取土地出讓金的國有土地利益轉(zhuǎn)為由農(nóng)村集體所得，這在一定程度上也會造成國有資源的流失。

　　鄧永泉：我個人認為這是不應(yīng)該合法化的。如果合法化的話，實際上就是對小產(chǎn)權(quán)房的口子徹底放開了，那么，我們的耕地將如何保護？房屋的所有權(quán)分為兩個層面，一個是土地使用權(quán)，一個是房屋所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房之所以非法，是由于不是建立在國有土地使用權(quán)之上的，要解決小產(chǎn)權(quán)房問題，從操作層面上講，客觀上是有可能制定一個特定政策，將這部分土地由國家征用，補交土地出讓金，將之轉(zhuǎn)為合法。

　　如何解決

　　曹紅輝：必須對現(xiàn)有土地出讓金交納制度和方式加以改革，必須徹底扭轉(zhuǎn)各級財政嚴重依賴土地出讓金的狀況。一是分期交納土地出讓金，將成本分攤到不同時期；二是加強對城鎮(zhèn)和農(nóng)村土地進行整體規(guī)劃，對國土進行統(tǒng)一的整治，加強土地供給的跨區(qū)域協(xié)調(diào)，避免形成個別地區(qū)的土地供給短缺。

　　黨國英：對符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，還是應(yīng)該按一定程序?qū)⑵浜戏ɑ?。該交的稅費和罰款交了，該補償?shù)幕A(chǔ)設(shè)施投入也可以適當(dāng)補償，然后就發(fā)給住戶產(chǎn)權(quán)證。對于不符合規(guī)劃的占地規(guī)模比較大的小產(chǎn)權(quán)房，如果其符合規(guī)劃和建筑的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，能與城市的總體規(guī)劃相銜接，我看可以修改規(guī)劃，然后按照前種情形處理。

　　最難辦的是那些完全不符合規(guī)劃要求、在技術(shù)設(shè)計規(guī)范上也不合格的小產(chǎn)權(quán)房及城中村。這是必須要拆的，現(xiàn)在不拆，以后也得拆。問題是怎么拆。我提出的原則是：管住規(guī)劃，自主開發(fā)；政府監(jiān)管，讓利于民。

　　周畢文：今后鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有的土地制度來看，購房者需要繳納土地出讓金。如此一來購房者購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。政府要強化農(nóng)村土地建設(shè)有序化的工作，若小產(chǎn)權(quán)房這種事情一味膨脹，就會造成對耕地的破環(huán)，使得土地價值流失。

　　鄧永泉：出售者和購房者的利益，從司法層面來講，以現(xiàn)有法律做標(biāo)準(zhǔn)來衡量，因為小產(chǎn)權(quán)房是非法的，則當(dāng)然不應(yīng)該給予保護。購房者買不起市場上的房子是社會問題，是立法層面需要考慮的問題。

　　解決小產(chǎn)權(quán)房問題，既要維護現(xiàn)在的社會穩(wěn)定，又要杜絕未來仍然毫無顧忌建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的發(fā)生，要在這兩者之間尋找一種平衡。

　　小產(chǎn)權(quán)房比較現(xiàn)實的解決方法，就是對于這些已經(jīng)既成事實的小產(chǎn)權(quán)房，不能消除其違法性，以免造成錯誤導(dǎo)向，并且還要始終保持其與大產(chǎn)權(quán)房之間的本質(zhì)區(qū)別，如是否可以轉(zhuǎn)讓，拆遷是否可以得到補償及具體標(biāo)準(zhǔn)，從而限制社會對小產(chǎn)權(quán)房的需求。此外，還要對出售者進行嚴厲制裁。從源頭上，對買賣雙方都給予限制。