聚焦張欣：嫁給潘石屹的女人

　　6月30日下午，CBD南側(cè)的廣渠路15號地塊拍賣，似乎志在必得的SOHO中國卻步于價格，最終“小公司”中化方興以40.6億元投得，招標現(xiàn)場潘石屹表情豐富。

　　在他左手邊的是，SOHO中國的第一大股東張欣，同時也是他的愛人和生意拍檔。

　　北京女孩

　　張欣，1965年1月出生于北京。

　　張欣回憶：那時候的北京就是一個很安靜的城市，也沒有什么車，好多時候還跑馬車，然后馬車上都是什么載著大白菜什么的，冬天了就都儲存大白菜了。

　　張欣的父母從小在緬甸長大，大學畢業(yè)后都分配到國家外文局，父親是緬文翻譯，服務(wù)于高層，母親學的則是英語。

　　然而童年生活并非連貫，文革中父母離了婚，5歲的時候張欣隨母親來到了河南汲縣。

　　“我們那個干校就有兩個小孩兒，那么這倆小孩兒這兒也沒學校怎么辦呢？給他們一人養(yǎng)上幾頭小豬，所以每天我們就去養(yǎng)豬啊……”很多年之后，在CCTV《生于六十年代》節(jié)目中她說。

　　“后來上小學，轉(zhuǎn)了七八次學，住過3個城市，我的適應(yīng)能力很強，哪兒都不陌生。”2002年10月在接受《北京晨報》采訪時，張欣有簡潔的總結(jié)。而到1977年的時候，母親去了香港，仍然年幼的她同父母的同事生活了一段。

　　14歲的時候，或者1979年，張欣移居到香港。

　　生活是嚴肅的，張欣變身一名女工，在線路板上插元器件，屬于計件制，這使張欣的注意力都集中到這方面來了，月收入一千是她實現(xiàn)的第一個目標，她對母親說，“什么時候我一個月能賺到1400塊錢多好啊。”她應(yīng)該還做過紡織女工。

　　成為辦公室文員是她這一時期前行的最大動力，工作之余去夜校學習……她在一家小公司獲得了一個通訊員的工作，之后終于成為一家輪胎公司的財務(wù)人員。

　　她的北京外文局的男發(fā)小說，為什么不去上學呢？“19歲之前一直在香港做女工。當時最大的夢想就是上學，接受好的教育。”事后在接受《中國企業(yè)家》采訪時，張欣回顧。所以這并非啟迪了張欣，而是提醒她去實踐自己的想法。

　　1985年，或者同當時的出國留學熱呼應(yīng)，張欣攜帶著她積攢的3000英鎊遠赴英國。到英國后，先是強化了一下語言，再補習一下高中知識。勤工儉學不可避免，她很快學會了賣薯條之類的工作。之后她進入了蘇塞克斯大學，學習經(jīng)濟。

　　位于布萊頓海濱市近郊的蘇塞克斯大學(University of Sussex)創(chuàng)建于1961年。這所大學已經(jīng)逐漸為中國年輕人所熟悉，2008年2月，學校招生人員在接受浙江媒體采訪時概括：蘇塞克斯大學是一所國際性的大學，非常有競爭性，學生來自全球120個不同的國家，我們盡量給學生世界性的氛圍，面向世界。

　　接下來她進入了劍橋大學。成立于1209年劍橋大學(University of Cambridge)無疑是世界范圍最具聲望的大學之一，它實際上是一個松散的學院聯(lián)合體。在校期間張欣同留英經(jīng)濟學會聯(lián)系，這一點從后面看很重要。她于1992年畢業(yè)，并且獲得發(fā)展經(jīng)濟學碩士學位。[page]

　　對應(yīng)于所學專業(yè)，和此時興起的中國熱，她進入了高盛做投資顧問；然后，對應(yīng)于工作回到了香港。

　　成立于1869年的高盛(GoldmanSachs)，是歷史最悠久的投資銀行之一，總部設(shè)在紐約。1984年在香港設(shè)立亞太地區(qū)總部。高盛在1994年分別在北京和上海開設(shè)代表處，正式進駐中國內(nèi)地市場。

　　此時的張欣不再是為1400塊努力的張欣，在新的收入支持下，據(jù)說她擁有了“面對維多利亞海灣的房子”。

　　愛情

　　張欣回憶起第一次見到潘石屹：藕荷色的西裝，戴一大花的領(lǐng)帶，戴一那么大個兒的眼鏡，頭發(fā)有點兒禿，弄在一邊，巨瘦小的一個人……

　　這是在1994年4月，簡介上說，張欣先后在高盛和旅行家集團任職，但是總的來說，此時她的工作更傾向于同國內(nèi)發(fā)生聯(lián)系。

　　旅行家集團(Travelers Group)是美國一家保險公司，兼營投資銀行、商業(yè)信貸，1998年4月，花旗銀行與旅行者集團合并。而到2002年的時候，財產(chǎn)保險業(yè)務(wù)又被分拆。

　　她同潘石屹結(jié)識還與北大光華管理學院的張維迎有關(guān)，她在英國求學的時候，恰好也是張維迎求學的時候，當時他們都在留英經(jīng)濟學會。既然張欣要尋找企業(yè)，張維迎就介紹了萬通和公司的六個合伙人。

　　還有一篇文章，《披荊斬棘，共赴未來》，“我在紐約從回北京的飛機上，看得特別激動，覺得這些人特有理想”。

　　潘石屹是甘肅天水人，1963年出生，“我呆的那個縣城可能在全中國都是最落后的縣城，沒有1米的柏油馬路，”高中畢業(yè)后他先是考上了培黎學校，這是一所中專，這使他來到了蘭州，外面的世界給他精神層面以沖擊，此外車、銑、鉆、磨都學會了。之后他考上了河北石油職業(yè)技術(shù)學院，今天的中國石油管道學院。

　　畢業(yè)后分配到廊坊的石油部管道局經(jīng)濟改革研究室工作。潘石屹回憶說，這個局有4萬多人，光機關(guān)干部就有1萬多人。1987年4月，呼應(yīng)那個時代，潘石屹下海了。

　　他來到了深圳，對應(yīng)于之前機關(guān)生活的狀態(tài)，新的角色讓他很不適應(yīng)，不過他記得唯一支持他下海的朋友說，“哪怕要飯也不要往回走”。之后海南建省，他同當時眾多懷揣夢想的年輕人一樣，來到了海南。

　　生活對潘石屹的考驗持續(xù)著，他成為一家磚廠的管理者；有一段時間，因為臺風工程都停了，他自掏腰包買來一袋又一袋大米，同數(shù)百名民工堅持捱著。

　　之后，同樣不甘于平淡機關(guān)生活的馮侖等人匯聚起來，六個人注冊了“海南農(nóng)業(yè)高技術(shù)投資聯(lián)合開發(fā)總公司”。

　　這個時期，馮侖們意識到，在完全競爭的領(lǐng)域，他們未必較早一代的企業(yè)經(jīng)營者，比如宗慶后有優(yōu)勢，他們的機會在于具有一定準入限制的領(lǐng)域，這就是房地產(chǎn)。90年代后期的創(chuàng)業(yè)者則將機會著眼于電信、金融等準入限制更高的領(lǐng)域。

　　他們抓住了上世紀90年代初期海南房地產(chǎn)熱潮落幕前最后的機會，通過別墅轉(zhuǎn)手積累了第一桶金。1992年公司組建集團，正式啟用“萬通”這個名稱。

　　馮侖事后認為，最終他們能夠退出泡沫，得益于他們的思考：92年公司成立一周年的時候，我們就認真在公司討論了幾天，形成了一個共識，都反應(yīng)在我們寫的一篇文章，叫《披荊斬棘，共赴未來》。

　　那么新的機會在哪？1993年，房地產(chǎn)市場面臨宏觀調(diào)控，北京華遠房地產(chǎn)公司有意將阜城門“新世界廣場”項目轉(zhuǎn)出來，于是萬通就接下了這個項目。[page]

　　由于開風氣之先的大量廣告投放，和引入香港利達行鄧智仁的港式銷售模式，項目銷售得非常成功。

　　前面張欣對潘石屹的印象沒有說完，“但是那時候就能看出來他跟別人挺不一樣的，我覺得這樣挺可愛的。”

　　在保利大廈見面之后，面對這個年輕女孩，他們打趣說，我們下周到香港來，你接待我們一下吧？張欣當然說“好的”。

　　事后張欣在接受《魯豫有約》訪談時回憶關(guān)鍵一段，回到香港后：突然潘石屹給我打電話說，今天我有時間，是不是你帶我去一個叫天地書局的去看看書？我當時覺得挺尷尬。后來我就說，咱們還是等著大家一起再去吧。

　　不過，“后來我就說，我下星期到北京來。”因為萬通有個保險公司的執(zhí)照：我們是想投一個保險公司，他們就說，你跟潘石屹去繼續(xù)談，所以為這個來找他，“從那時候開始就我們兩個人單獨了。”

　　兩人的默契進展得飛快，認識后幾星期決定相處，之后四天就決定結(jié)婚。今天張欣回憶起來，似乎沒有買花，看電影之類的過程。

　　當然結(jié)婚又隔了幾個月。張欣對魯豫說：我們都老大不小了，我那時候二十八九歲了，他也結(jié)過兩次婚，離了兩次婚，都不用像18歲那樣，還得談幾年的戀愛。

　　長城腳下的公社

　　“在我結(jié)婚的時候，所有認識我的人都認為我跳火坑了。”

　　據(jù)說婚后，張欣做的第一件事情就是把潘石屹衣廚里的衣服全部扔掉，之后要按她的要求換新的。潘石屹是一個能充分吸收新生事物的人，這并非是太大的障礙，只是兩個人在一起，遠比幾件衣服的審美要豐富得多。

　　最初的時間屬于兩地分居，張欣還在香港上班，周末的時候來北京，周中的時候又飛香港。

　　同一時期，萬通的六個合伙人正在協(xié)議分家。潘石屹回憶：萬通廣場一做完，大家有了錢，這六個合伙人就各想各的了，批判我太老財了，守著北京的一塊都不給兄弟們搭舞臺。我呢確實比較老財，幾百萬可以，上億往外投，我基本都持反對態(tài)度。當然這屬于另外一個故事。

　　1995年北京紅石實業(yè)有限責任公司成立。

　　10年后潘石屹在接受《北京現(xiàn)代商報》采訪時回顧：那時自己什么都沒有，包括手機，要打電話聯(lián)系業(yè)務(wù)，還要借助在國貿(mào)工作的張欣。那時公司相對穩(wěn)定的班底才十來個人。

　　“現(xiàn)代城這個名字是北京市一輕局的領(lǐng)導起的，他們是地主方，已經(jīng)起好了名字。”這塊地皮原來是北京二鍋頭酒廠，既然是做酒的，味道可能是大了一點，每周出酒糟的兩天，味道一直到國貿(mào)都可以聞到。旁邊是通惠河，一片蘆葦?shù)?，難免也有些味道。

　　許多人都認為不行，包括張欣。這個時候，潘石屹對地產(chǎn)的敏感性讓這家創(chuàng)業(yè)企業(yè)把握住了機遇。今天看來似乎沒有什么，潘石屹基于對城市規(guī)劃的認識：京通快速路要通車，復八線地鐵要通車，這兒就像長安街一樣，成為長安街的延伸。

　　但在這一時間段，就起決定性的作用。

　　有一個笑話，說結(jié)婚是誤會，離婚才是了解?，F(xiàn)在張欣回憶起來，最初的兩年一直在吵架，或者不只是磨合的問題，他們同時是合伙人，對任何初創(chuàng)企業(yè)來說，壓力都是巨大的。

　　他們之間作了妥協(xié)，張欣認為，也許到了要孩子的時間，她離開了投資銀行，全身心投入到公司的業(yè)務(wù)中來。兩件事情同時進行，下崗后很快就懷孕了。他們之后有了兩個兒子。潘讓和潘少，或者Sean和Luke。[page]

　　按照一般的說法，他們進行了分工：與國外的聯(lián)系，建筑設(shè)計、運營管理等由張欣打理，而商業(yè)談判、銷售、政府聯(lián)系則由潘石屹負責。

　　他們引入了“居家工作”(Small Office, Home Office)的概念。也就是家里辦公的意思，從積極意義上說，代表自由、彈性的工作方式。當然，也有人指出，這一時期，寫字樓的土地出讓金每平米需要2000元，而住宅的土地出讓金則在800元左右。

　　現(xiàn)代城的具體設(shè)計引入了一些新的思維：我們盡量把最好的朝向、最好的光線獻給白天的空間，黑夜就為睡覺，睡覺你還要拉上窗簾，所以睡房的空間就可以讓給客廳。

　　1997年的時候，張欣對京郊的風景著了迷，或者這是兩個方面，這是一件有趣的事情，這是一項新的業(yè)務(wù)和品牌，她獲得了張永和支持。

　　張永和1981年赴美國自費留學，最初是在美國保爾州立大學獲得環(huán)境設(shè)計理學士學位，然后是加州大學伯克利分校建筑學碩士學位。美國注冊建筑師，2005年9月就任美國麻省理工學院建筑系主任。

　　之后他們在懷柔合作推出了私人別墅——“山語間”，結(jié)果廣受好評。

　　事物發(fā)展不會一帆風順，有時候，僅僅一個晚上，企業(yè)家就發(fā)現(xiàn)，他面對的環(huán)境變了。

　　1999年8月，之前同潘石屹合作的香港達利行總經(jīng)理鄧智仁，在離開現(xiàn)代城后，一夜之間帶走了23名SOHO現(xiàn)代城的銷售員。此事如何處理頗費思量，潘石屹從當時的克林頓事件中得到啟迪，認為關(guān)鍵是透明，而不是遮蓋。于是潘石屹連夜寫了一封信，題目叫做《現(xiàn)代城的四名銷售副總監(jiān)被高薪挖跑了》。

　　第二天，《北京青年報》、《北京晨報》、《北京晚報》、《精品購物指南》都以半個版廣告的形式刊登了這封信。此時媒體還較少戲劇性的內(nèi)容，于是紛紛報道，結(jié)果反而是提升了樓盤的知名度。

　　潘石屹回顧這一時期：1999年年底，全年的銷售額達到18.9億元。在北京我們聽到的，萬科全年銷售額在3個億左右，萬通可能4個多億，華遠可能大一點，就10個億。

　　沒想到，得意之余，事情又找上門來了，2000年2月，潘石屹請來華遠總經(jīng)理任志強參觀了SOHO現(xiàn)代城的樣板間。誰曾想任志強回頭創(chuàng)作一篇大作，《朋友之間的交流——潘總請我看現(xiàn)代城樣板間》，并且發(fā)給了媒體。

　　“從概念來講，SOHO這種物業(yè)類型辦公不像辦公，居住不像居住，屬于非牛非馬的怪胎，設(shè)計上也就是三分的草稿想法；從技術(shù)方面，采光、通風、安全、隱私、能源樣樣有問題。”結(jié)論是：長安街旁邊不應(yīng)該有這種東西，如果不做修改，最后只能炸掉。

　　小潘很生氣，但是不發(fā)也發(fā)了，怎么辦？所以說，一個人成功不是偶然的，潘石屹在緊張之余，迅速回信，題目叫《創(chuàng)新是需要勇氣的——“二道販子”給“菜農(nóng)”的回信》。同時趕印一期客戶通訊，將這兩封信同時陳列。于是媒體再次跟進，這一波討論聲勢太大，眾多業(yè)主也卷入其中。討論到這兒，對開發(fā)商就不會有什么實質(zhì)性影像了，這是一個傳統(tǒng)和現(xiàn)代的爭論。

　　潘石屹更進一步，他把這次批判SOHO現(xiàn)代城的重點文章言論都收集起來，集結(jié)成書，取名《SOHO現(xiàn)代城批判》。先是作為免費發(fā)放，后來居然成為正式出版物。

　　“我們能不能做一百個山語間？”2000年的時候，張欣買下了一塊長城附近的地，原本這塊地是要修高爾夫球場。2001年10月，第三屆亞洲革新建筑大會在北京召開，邀請信發(fā)到了亞洲青年建筑師手中，當然不會有人拒絕。

　　于是張欣推出長城腳下的公社(Commune by the Great Wall)，今天的介紹是：該項目占地8平方公里，位于北京北部山區(qū)水關(guān)長城附近；由12位亞洲青年建筑師設(shè)計建造的50余棟風格前衛(wèi)的別墅和一棟俱樂部組成。

　　2002年9月張欣在第八屆威尼斯建筑雙年展上獲得“建筑藝術(shù)推動大獎”。“我們決定不賣了，把別墅留下來作為展品開放。后來才慢慢想到做酒店。”[page]

　　老公的老板

　　2002年3月SOHO中國有限公司成立。

　　同期，博鰲藍色海岸115棟別墅交付使用，這一項目位于海南省博鰲鎮(zhèn)，潘石屹又回到了海南，之后接待首屆博鰲亞洲論壇的嘉賓。

　　同年5月位于國貿(mào)正對面的建外SOHO正式對外發(fā)售；該項目由日本建筑師山本理顯擔任總體設(shè)計，總建筑面積70萬平米，總戶數(shù)超過3000戶。

　　出生于1945年的山本理顯，以強調(diào)建筑空間影響人們行為方式的設(shè)計原則而聞名。在建外SOHO的項目中，設(shè)計強調(diào)了體現(xiàn)房子的靈活性，房間功能的可轉(zhuǎn)換性和人與人的交流。

　　潘石屹和張欣已經(jīng)越過了創(chuàng)新者最初的尷尬，《時代》雜志評價：“SOHO的生活方式能否給住宅區(qū)以新的活力，眾多建筑師們的巨型建筑能否改變中國的面貌，這是誰都無法斷言的。但這些新的建筑確實影響了中國的年輕一代。中國也正在邁向一個新的時代。”

　　這一時期，潘石屹的推廣又進一步，客戶通訊改名叫《SOHO小報》，邀請知名人士撰稿，內(nèi)容不局限于房地產(chǎn)。“別人出一塊錢的稿費，我出三塊錢，但一定要在《SOHO小報》首發(fā)。”

　　2003年1月16日，北京房地產(chǎn)交易所推出的2002年北京房地產(chǎn)十大熱銷樓盤排行榜揭曉，建外SOHO以2002年總銷售額24.13億的名列榜首。據(jù)統(tǒng)計，評出的十大樓盤銷售額占北京市全部樓盤銷售總額的四分之一，而建外SOHO的銷售額占這十大樓盤銷售總額的四分之一。

　　2004年7月12日頭銜為 SOHO中國有限公司聯(lián)席總裁的張欣榮獲2004年“亞洲之星”稱號，該獎項由美國《商業(yè)周刊》設(shè)立，在封面文章中，對張欣的總結(jié)是“北京最繁忙的建設(shè)者，而且是最受追捧的創(chuàng)新建筑的提供者”。

　　2005年10月起，潘石屹開始有規(guī)律寫博客。這一次他終于走到了張欣的前面。

　　后來，張欣在為潘石屹集結(jié)成書的博客寫序：芙蓉姐姐給我的印象太深，等潘石屹告訴我他也開博客了，我當時覺得他瘋了。我采用了冷漠的態(tài)度對待他的博客，不看，不聽，不談?wù)摗?/p>

　　不過一次去英國，她有了新的發(fā)現(xiàn)：他每天是在衛(wèi)生間里“說博”，打電話到北京，潘石屹一邊說，那邊的速錄就一邊打，整理好就掛到網(wǎng)上了。

　　事實上，物業(yè)不同于其他消費品，所需的顧客有限，同時對單個客戶要表述的內(nèi)容又很多，潘石屹應(yīng)該屬于最早理解博客商業(yè)價值的人之一，現(xiàn)在只要看一下， SOHO中國在網(wǎng)站上的廣告投放額就明白了，一定程度上替代了廣告投放。那么，網(wǎng)站當然是作繭自縛。

　　有關(guān)財富，潘石屹在《我們是沒有爭議的壞蛋》一文中寫道：好幾位朋友都建議我看一看電影《瘋狂的石頭》，理由是這部電影里的大壞蛋是位開發(fā)商，據(jù)說和我長得還很像。

　　每年都會有幾本雜志要做財富排行榜，但每次他們找到我時，我都會把公司經(jīng)過審計的財務(wù)報表拿給他們看，并解釋說明我的確沒有他們說的那么有錢，離他們榜單的下線還差十萬八千里……

　　“等我哪一天發(fā)達了，達到了他們的最低標準，我一定主動申請加入。”

　　顯然，問題的關(guān)鍵在于，SOHO中國仍然是一家私人企業(yè)，沒有實現(xiàn)上市，當然，房地產(chǎn)是一個資本密集的領(lǐng)域。

　　事實上SOHO中國在2002年就運作過上市，但是沒有成功。潘石屹解釋這對應(yīng)于當時糟糕的市場環(huán)境。

　　“美國上市失敗后，所有的媒體都報道稱，終止美國上市是因為高盛與SOHO中國在定價上有分歧。對此，我從未對任何人解釋過。其實我們沒有任何分歧，但最關(guān)鍵的因素是投資者。” 當時主要推介的資產(chǎn)是位于北京市十八里店的物流港項目，不過后來調(diào)整規(guī)劃，這個項目最終取消了。

　　不過如此做了數(shù)年之后，回過頭來一看：查看萬科的年報，在2001年，萬科與我們的盈利水平差不多，但幾年之后，萬科已成為千億市值企業(yè)了。而富力在做北京富力城時，我們在開發(fā)建外SOHO售價比它高了一倍。

　　“我需要的就是時間，不能讓市場淘汰。最終，SOHO中國花了9個月的時間完成上市。”

　　傳聞SOHO一度因為土地儲備少而較難表述，這不對應(yīng)資本市場對房地產(chǎn)公司通常的認識，瑞銀投資銀行部中國區(qū)負責人蔡洪平認為，應(yīng)當強調(diào)“品牌房地產(chǎn)經(jīng)營商”，于是張欣邀請瑞銀加入。蔡洪平稱這屬于張欣嫁給潘石屹后作出的一生中第二個最正確的決定。高盛、匯豐為其聯(lián)席保薦人，瑞銀擔任聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人。

　　2007年10月8日SOHO中國(0410.HK)在香港聯(lián)交所主板上市。集資128.6億港元。以收盤價9.55港元計算，兩人所持股份的市值達317.45億港元。潘石屹的頭銜是董事會主席，張欣則是執(zhí)行董事兼行政總裁。

　　張欣說：“那可以說是一個完美時刻。”

　　之后有一個問題，在《福布斯》富豪榜上，張欣排名在潘石屹之前，范魯賢在接受網(wǎng)站采訪時解釋說：SOHO中國的招股說明書上張欣是占據(jù)主要位置的，她的股份也比潘石屹的多，所以如此安排。

　　兩人以張欣的名義通過Capevale間接持有SOHO中國33.241億股，占總股本的66.48%。有關(guān)這個問題，在接受《理財周報》采訪時，潘石屹繞圈子：其實這個離岸結(jié)構(gòu)是我們家“一國兩制”造成的。我老婆是香港人，我們一家住著一大屋子人，除了我一個是拿內(nèi)地身份之外，其他人都是香港人。

　　潘石屹你不用繞圈子，除去SOHO中國的個別售樓員之外，全北京都知道，你是替老婆打工的。[page]

　　廣渠路15號

　　2008年3月SOHO中國發(fā)布上市后第一次年度財報。2007年營業(yè)額較2006年增長300%，為69.54億元人民幣；而純利則躍升477%，達到19.66億元。

　　2007年11月潘石屹再次同他“永遠的朋友兼競爭對手”任志強“糧票換雞蛋”，SOHO中國以24.4億元收購兩個項目，并分別命名為“光華路SOHO 2”和“SOHO北京公館”。

　　位于燕莎商區(qū)的SOHO北京公館的總建筑面積為6.6萬平米，擁有224套公寓，面積在70-350平米，“北京公館”這個名字意味之前的住宅被調(diào)整為服務(wù)式公寓，每平米售價為4.5萬元，其物業(yè)費是每平米16元。光華路SOHO2之前叫民源大廈，任志強也是從他方收購，看起來，他們已經(jīng)形成很好的上下游協(xié)作關(guān)系。

　　2008年3月22日，潘石屹繼王石的拐點論后拋出“百日論”，“3月20日發(fā)生的恒大IPO叫停，是2008年中國房地產(chǎn)界最具標志性的事件，未來100天是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天。”3月29日更進一步指出，“大部分房地產(chǎn)公司的財務(wù)狀況不容樂觀。”

　　當然是別人不樂觀，SOHO中國有的是錢，他那么說大概是要強調(diào)，交易中的地位，當然，謹慎肯定是越來越需要強調(diào)的。

　　5月SOHO中國以22億元出價同時承擔33億元債務(wù)，收購了位于北京東二環(huán)內(nèi)商業(yè)綜合項目“凱恒中心”，更名為“朝陽門SOHO”。

　　9月，SOHO中國以8.9億元收購中冶新奧正誠房地產(chǎn)開發(fā)公司持有的金和國際大廈，之后重新命名為“中關(guān)村SOHO”。SOHO模式開始在CBD之外拷貝。海淀區(qū)政府將其定位為PE大廈，股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資等類型的企業(yè)租戶將獲得租金補貼。

　　同樣在9月張欣榮登《福布斯》公布的2008年“全球100位最有影響力女性”榜。

　　在上市一年之后，同金融危機對應(yīng)SOHO中國的股票已經(jīng)跌去80%。這沒有什么特殊的，中渝置地所有人張松橋的個人財富居然縮水了98%。于是張欣說，“這簡直讓人難以置信”。

　　不過，更令人吃驚的是，房地產(chǎn)的寒冬似乎“只是一個傳說”，很快迎來了暖春。[page]

　　2009年3月13日張欣面對媒體表示，“我們現(xiàn)在不‘冬眠’了，醒了。”SOHO中國將會收購在北京和上海市中心的建成或在建的大型商業(yè)項目，目標也包括外資基金。

　　5月17日，SOHO中國發(fā)布公告，宣布將通過潘石屹控股的北京丹石公司，以每平方米3.23萬元的價格收購5.47萬平方米的前門商業(yè)物業(yè)，收購總價預計將達到17.7億元。

　　2007年，SOHO中國參與到北京前門項目。不過最終沒有獲得開發(fā)資格，從項目的開發(fā)商變成了持有部分物業(yè)的業(yè)主。

　　有業(yè)內(nèi)分析內(nèi)在原因，SOHO中國一直采取散售商業(yè)物業(yè)的方式，其實不利于商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)籌運營。在擁有了大量資金之后，突破自身思維的定式或者變得很重要。

　　SOHO中國6月11日與招商銀行北京分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，招行將向SOHO中國提供100億元的綜合授信額度。僅僅在十幾天前，SOHO中國公布了發(fā)行28億港元可換股債券的計劃，而在此之前，SOHO中國已經(jīng)獲得中國銀行北京分行100億元人民幣的授信。加上市募集的資金，SOHO中國可以調(diào)動超過300億元資金。

　　這樣一來，參與招拍掛就有了足夠多的資金。廣渠路15號無疑是一個合適的目標，位于CBD南，成熟區(qū)域，同之前的SOHO項目呼應(yīng)，面積也足夠大。

　　事后潘石屹在北京電視臺財經(jīng)頻道《財經(jīng)5連發(fā)》節(jié)目中對這塊地的前世今生娓娓道來：一開始是45萬平方米的面積，招拍掛出去的價格是18億，45萬平方米18億……第二次招拍是2008年的1月份，當時的樓面價每平米7000塊錢，招拍應(yīng)該是有三家競標才是合法的，但是結(jié)果只有一家，所以第二次這塊地就流標了。

　　45萬平方太大了，就開始往外劃出……最終剩下的面積只有25萬平方米，就是原來的45萬變成了25萬， 25萬平米可銷售面積拍賣了40.6億，跟當年的45萬平方米18億，差距可見一斑。

　　參加競標的企業(yè)有11家，除去SOHO中國之外，還有10家，中信、華遠、安聯(lián)、萬科、金融街、遠洋、保利、首開、華潤，9家都是熟人，唯一陌生的是坐在潘石屹和張欣身后的那一家。于是潘石屹親切上前握手詢問，對方說，我們是“小公司”中化方興。

　　……33億之后，看起來競爭就在10號SOHO中國、15號遠洋地產(chǎn)和18號保利之間展開。3號“小公司”卻讓所有人大吃一驚，“他根本不算賬。別人都是舉牌之前拿著計算器低頭算成本，方興的人看都不看，多高的價也是高舉號碼牌。”

　　潘石屹最后的出價是39.5億，“我們的價位是37-38億元，超過40億的價格就失去理性了，后幾次報價是出于試探方興的態(tài)度而舉出，并不是自己的真實預期。”

　　這個價格很快被刷新，潘石屹站起來轉(zhuǎn)身說“你牛！”。保利叫價40.5億，響起一片掌聲。下午5時20分中化方興舉出牌子，價格鎖定在40.6億元。

　　中化方興(00817.HK)是中化集團公司旗下地產(chǎn)酒店公司，成立于2004年6月，注冊資本7億元港幣，2007年8月在香港聯(lián)交所上市。方向為，“一線城市、黃金地段、優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和持有”。這個項目是該公司在北京的第一個住宅項目。

　　回到家中，潘石屹在博客中替他人算賬：實際可出讓的面積是25.34萬平方米，按照成交價40.6億元計算，折合地上建筑面積的土地成本是每平方米1.6萬元。而這個地塊周邊房子的售價在每平米13000元到20000元之間。

　　在潘石屹說“你牛！”時，旁邊的張欣笑了。這應(yīng)該屬于一時不知道如何調(diào)整自己的表情，而又急切地需要做出一個友善的表達，周圍都是照相機呢。

　　房地產(chǎn)市場到了一個新的市場階段，需要她和他去努力理解。

　　結(jié)語

　　我們都在經(jīng)歷時代，一些人則有機會穿越時代。

　　潘石屹曾說，“老婆常對我說，做不做什么偉大的事，有沒有什么偉大的想法，都不重要，但最起碼是每天把自己洗干凈，衣服穿干凈，講話和氣、禮貌。”

　　“我就是這么感覺的，財富今天在你這兒，明天可以到別人那里去。在的時候不要太歡喜，去的時候也不要太憂傷。”關(guān)于財富，張欣如是說。(文/酈曉)