地產(chǎn)邊緣：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)REITs模式 中國(guó)也可以有

　　王戈宏/文

　　六月中旬，美國(guó)的資本市場(chǎng)依然低迷，上市融資的前景無(wú)法樂觀，于是很多公司推遲或取消上市，但有兩家REITs竟逆勢(shì)而上，在紐交所掛牌上市，并獲得投資者追捧。它們宣稱沒有信用風(fēng)險(xiǎn)！因?yàn)樗鼈兓蛘甙盐飿I(yè)租給政府，或者是投資政府擔(dān)保的物業(yè)貸款產(chǎn)品。

　　第一家叫“政府物業(yè)收益性信托”(Government Properties Income Trust，簡(jiǎn)稱GOV)，專門為政府建造寫字樓，然后長(zhǎng)期租賃給政府。其擁有的29棟辦公樓中，25棟租給聯(lián)邦政府，剩下的租給州政府。

　　正由于它的物業(yè)長(zhǎng)期租給政府，因此它在業(yè)績(jī)陳述報(bào)告中強(qiáng)調(diào)其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)“極低”，平均年收益率為9%。

　　另一個(gè)好消息是，奧巴馬所代表的民主黨推崇“大政府，大機(jī)構(gòu)”概念，因此本屆政府對(duì)寫字樓的需求將龐大而穩(wěn)定。而GOV恰好有35%的寫字樓位于華盛頓。

　　在中國(guó)，政府機(jī)構(gòu)通常自行興建并擁有辦公樓。但在美國(guó)，各級(jí)政府的物業(yè)都是租賃的。在以往的專欄中，我們提到，美國(guó)監(jiān)獄也采用開發(fā)商建造、投資人擁有、政府租賃的模式(詳情參考本刊2008年2月號(hào))。這都是美國(guó)特色。

　　由于政府租賃比商業(yè)租賃穩(wěn)定很多，而且政府倒閉的情況也不多見。因此這是一個(gè)很好的投資，現(xiàn)金流也穩(wěn)定。在金融危機(jī)的背景下，能提供穩(wěn)定現(xiàn)金回報(bào)的項(xiàng)目少之又少。難怪其一上市便被投資人追捧。

　　第二家做的事情同樣和政府有關(guān)。它叫CYS投資(Cypress Sharpridge Investments, Inc. )，是一家房貸信托(mortgage REITs)。