三四線城市投資房地產(chǎn)五大風(fēng)險

　　本刊記者 龔艷

　　《浙商》記者在走訪了河北、遼寧、廣西、安徽等省份的一些中小城市以及在當?shù)赝顿Y的房產(chǎn)企業(yè)后發(fā)現(xiàn)，盡管三四線城市的房產(chǎn)市場具有很大的發(fā)展空間，但企業(yè)在投資過程中，仍然需要提防來自各方的風(fēng)險，尤其是政策上的風(fēng)險和法律上的風(fēng)險。

　　當?shù)卣氖棚L(fēng)險——

　　在三四線城市的城市化過程中，每屆政府的更替對房產(chǎn)政策的連續(xù)性會造成一定的影響，一些官員的失信更是讓一些外來房產(chǎn)投資商損失巨大。對于投資商而言，在與政府部門前期談判時作好談判紀要，并要求政府部門即使換屆，也要保持政策的一致性；而最保險和聰明的方法就是一個項目在當屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成。

　　舊城改造的拆遷風(fēng)險——

　　河北濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司參與石家莊休門城中村改造已經(jīng)有5個年頭，但是拆遷問題仍然是公司最頭痛的問題。舊城改造、城中村改造項目中，拆遷以及安置、補償拆遷戶不可避免。有的開發(fā)商對征地與拆遷工作沒有足夠的重視，以致于遇到困難后措手不及被陷入遙遙無期的說服動員工作中，貽誤了預(yù)定工期。

　　專家提醒，開發(fā)商的征地與拆遷工作離不開當?shù)卣徒值?、村等基層組織的幫助，以當?shù)卣疄閺娪辛Φ暮蠖?，加上當?shù)卮寤蚪值勒f服動員的配合，采用合法的手段及靈活的策略一定能把征地與拆遷工作做好。尤其是要運用法律手段把拆遷中可能帶來的法律糾紛及早消除。

　　聯(lián)合開發(fā)中的合作風(fēng)險——

　　在省外進行房產(chǎn)投資時，由于資金實力不強或在當?shù)厝谫Y渠道不暢時，往往采用與其他企業(yè)共同出資或一方出地一方出錢等方式。而在這樣的合作關(guān)系中往往埋藏著潛在的矛盾。要想避免矛盾的發(fā)生，就應(yīng)該“親兄弟明算賬”，在合作之前，簽訂細致的合同，并嚴格履行。

　　融資不暢的資金鏈風(fēng)險——

　　中小民營房企的主戰(zhàn)場是在三四線城市，甚至縣城，在這些城市中，銀行體系主要以國有四大銀行為主，其他的商業(yè)銀行幾乎不多。當?shù)劂y行對外來房產(chǎn)企業(yè)的支持力度相對較弱。建議在這些城市投資的開發(fā)商進駐之前，先了解當?shù)亟鹑诃h(huán)境，對于金融環(huán)境不好、金融體系不健全的地區(qū)，盡量使用自有資金進行投資建設(shè)。

　　對市場需求分析錯誤的風(fēng)險——

　　三四線城市做房地產(chǎn)的一個難題還是地方經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，甚至沒有成型的支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈，人們的消費觀念相對落后。因此，投資者在投資之前要做好充分的市場調(diào)查，包括當?shù)氐拿袼琢?xí)慣和風(fēng)土人情等；房產(chǎn)的營銷和廣告一定要結(jié)合當?shù)氐默F(xiàn)狀。如果在一個從來沒有見過和住過配套齊全和物業(yè)管理封閉小區(qū)的小城市，大城市買期房和炒概念的手法一定會碰得頭破血流。讓購買者身臨其境才是最高的營銷境界和操盤思路；在三四線城市，產(chǎn)品的口碑相傳影響力強大。