中小房企到哪里去拿地

　　本刊記者 白友文

　　面對一二線城市“地王”的不斷出現(xiàn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)限于資金實(shí)力，如何在這種瘋狂局面下獲得生存發(fā)展的空間？為了替中小房企找到出路，本刊聯(lián)合30家浙商背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及全國各地的浙江商會，推出了50座具有房產(chǎn)投資潛力的城市。

　　這些潛力城市的推出，主要通過各地浙江商會及房地產(chǎn)企業(yè)的推薦產(chǎn)生，并依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況作為評級參考。此外，各城市的土地成本、城鄉(xiāng)規(guī)劃、相關(guān)政策、資源等要素，也納入了我們的評級標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中。

　　發(fā)掘三四線城市中的“潛力股”

　　各地拿地成本存在“天壤之別”

　　通過下圖表我們可以看出，一二線的拿地成本與三四線城市相比，存在著巨大的差距。北京、上海、杭州等城市，拿地都是每畝千萬元以上，而寶雞、西安、濟(jì)南等三四線城市地價(jià)都在300萬元/畝之下，烏魯木齊等西部城市的成本則更低，不到100萬元/畝。

　　上述數(shù)據(jù)，雖然為房地產(chǎn)開發(fā)商及各地浙江商會根據(jù)自己的判斷所給出，存在一定的誤差，但大體反映了各個(gè)城市的土地成本。考慮到中小房企的資金規(guī)模，我們認(rèn)為，三四線城市更值得中小房企去耕耘，畢竟一二線城市拿地成本已高，風(fēng)險(xiǎn)也更高。

　　在調(diào)查交流中，我們得知，很多中小房企不愿下到三四線城市的原因，主要是擔(dān)心這些城市升值空間小，發(fā)展速度慢。相比一二線城市，這是事實(shí)，但我們也看到，萬科目前已經(jīng)在積極布局二三線城市，一向穩(wěn)健的作風(fēng)使得我們有理由相信它的判斷。而我們在調(diào)查中也了解到，部分三四線城市的發(fā)展速度亦是相當(dāng)快，其中有政策鼓勵(lì)、區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢多方面原因。對于中小房企來說，重要的是走下去調(diào)研，發(fā)掘三四線城市中的“潛力股”。

　　西北地區(qū)上榜城市數(shù)量最多

　　上榜50座城市中，西北地區(qū)上榜城市數(shù)量最多，有11家。我們可以看到，近幾年來，由于國家對西北地區(qū)的政策傾斜，西部大開發(fā)進(jìn)程明顯加快。而當(dāng)?shù)嘏涮自O(shè)施等軟硬件條件的不斷成熟，也使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資的時(shí)機(jī)越來越成熟。像烏魯木齊、昌吉等城市今年便成功入選《浙商》雜志評出的“2009最具投資價(jià)值城市”。這些城市，我們認(rèn)為投資收益率將在幾年后展現(xiàn)出其魅力來。

　　環(huán)渤海地區(qū)有8座上榜城市，占比16%，與中部地區(qū)并列第二。繼珠三角、長三角后，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為中國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新區(qū)域亮點(diǎn)。如天津?yàn)I海新區(qū)已獲得日新月異的發(fā)展。而濟(jì)南、邯鄲等一批周圍城市，如今也在城市改造。由于該區(qū)域人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，這些城市新規(guī)劃帶來的房地產(chǎn)開發(fā)商機(jī)因此也值得我們?nèi)タ隙?。再如青島工業(yè)區(qū)，當(dāng)?shù)鼐用褚呀?jīng)意識到其房產(chǎn)升值空間，紛紛在工業(yè)區(qū)買房。而中部地區(qū)城市在承接?xùn)|部城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的過程中，許多實(shí)現(xiàn)了自身經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其中，當(dāng)?shù)卣恼猩虘B(tài)度和政策起到了重要作用，如蕪湖、撫州等城市。

　　西南地區(qū)由于開發(fā)成本低，當(dāng)?shù)芈糜钨Y源豐富，被很多浙商看好。如云南的昆明、大理，四川的成都等，這些城市外來人去了便不想離開，優(yōu)越的自然資源對這些城市今后的發(fā)展將起到很強(qiáng)的支撐。同樣，海南省的?？凇⑷齺?、瓊海三城市也是不可多得的度假勝地，資源具有獨(dú)一無二的特性，浙商同樣非?？春?。

　　此外，還有一些城市，當(dāng)?shù)卣Ｍ鈦碣Y本進(jìn)入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)市場，政策方面及投資環(huán)境都比較好，如天水、包頭、大理等城市。我們還看到一些城市房地產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，其中也藏有不少機(jī)會，如株洲。優(yōu)越的地理位置也提高了浙商的預(yù)期，如廊坊、廈門等城市。

　　在對每個(gè)城市的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有一批原來盤踞于一線城市的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了這些城市的房地產(chǎn)開發(fā)市場。對于廣大中小房企來說，要學(xué)會多出去走走看看，商機(jī)沒準(zhǔn)就能被抓住。