出租三四十年才能回本 租售比偏離警戒線

　　出租三四十年才能回本，租售比偏離警戒線

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前還難以用租售比國(guó)際慣例解釋我國(guó)的房?jī)r(jià)水平

　　■新快報(bào)記者 胡珊霞 見(jiàn)習(xí)記者 李海強(qiáng)

　　如果買(mǎi)一套房用租金還月供，多少年能回本？考慮是否該買(mǎi)房出租時(shí)，到底能不能相信房?jī)r(jià)租售比？日前，有網(wǎng)友發(fā)帖說(shuō)，買(mǎi)房出租30年才能夠撈回本，租售比偏低，暗藏投資風(fēng)險(xiǎn)，“你還打算繼續(xù)投資嗎？”如一石激起千層浪，引起網(wǎng)友的討論。有網(wǎng)友回應(yīng)說(shuō)會(huì)繼續(xù)投資，也有網(wǎng)友開(kāi)始猶豫。業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，租售比國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)不適用佛山。

　　出租三四十年才回本

　　記者近日了解到，目前禪桂一手住宅價(jià)格普遍在8000元/㎡左右，以一套120㎡的三房計(jì)算，總價(jià)約需96萬(wàn)元，加上裝修及家電，總價(jià)約在110萬(wàn)元。此類(lèi)住宅，按目前的租金市場(chǎng)可租到2500元~3000元/月，按最低2500元計(jì)算，一年的租金為3萬(wàn)元，須近40年回本；按最高3000元計(jì)算，一年的租金為3.6萬(wàn)元，須超30年才回本。這類(lèi)住宅的投資回報(bào)率最高為4%。

　　租售比偏離警戒線

　　據(jù)佛山有關(guān)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份禪城區(qū)一手商品房交易均價(jià)為8498.84元/㎡，南海樓價(jià)也達(dá)到6421.24元/㎡，有些樓盤(pán)突破8000元/㎡，甚至上萬(wàn)元/㎡。今年以來(lái)，佛山樓價(jià)回暖速度不斷飆升。相比之下，租金價(jià)格的上升如“小巫見(jiàn)大巫”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的步伐。專(zhuān)業(yè)人士指出，佛山部分地區(qū)租售比已達(dá)1∶250～1∶400，已偏離國(guó)際公認(rèn)的警戒線，投資風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　記者從房產(chǎn)中介人士了解到，佛山禪桂地區(qū)許多住宅小區(qū)的租售比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)警戒線。當(dāng)前禪城城南主要以亞藝板塊、季華路沿線的租金在上漲，但同期一二手樓價(jià)也在高漲。例如，亞藝板塊的環(huán)湖花園一套120㎡的精致裝修的三居室，要花費(fèi)將近80萬(wàn)元，租價(jià)為2500元/月左右，租售比接近1∶320。禪城金碧花園一套123㎡的房子，售價(jià)為90萬(wàn)元，租金約為2500元/月，租售比為1∶360。而中等檔次的小區(qū)如惠景城，一套80㎡的簡(jiǎn)裝修售價(jià)為40萬(wàn)元，租價(jià)為1500元/月，租售比也達(dá)到1∶267。

　　然而，從中介行業(yè)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年以來(lái)禪桂二手房?jī)r(jià)在政策的照顧下持續(xù)增長(zhǎng)，與此同期，房屋租金卻持平或下降，導(dǎo)致了租售比的差距拉大。譬如東平板塊的部分樓盤(pán)均價(jià)約在7500元/㎡，租價(jià)約27元/㎡/月，租售比竟接近1∶280。

　　國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售價(jià)租金比一般界定為1∶200-1∶300。如果售價(jià)租金比低于1∶300，就意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。目前佛山禪桂地區(qū)的樓市存在虛高的現(xiàn)象，有泡沫成分。因此有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，房屋售價(jià)租金比過(guò)高，意味著房產(chǎn)投資收益將下滑，投資性買(mǎi)房高位踏空的風(fēng)險(xiǎn)也在加大。

　　租金收益比4年前減半

　　投資一套100萬(wàn)元的房子，不同的地段，一年可獲多少租金收益？

　　以普瀾二路某二手房為例，一套90㎡的房子，售價(jià)65萬(wàn)元，出租每月租金約2200元，年租金回報(bào)率只有4%；而在2005年，同樣的房子，售價(jià)只有35萬(wàn)元，月租金1700元，年收益接近6%，幾乎是現(xiàn)在的1.5倍。

　　位于匯銀城市花園的一套房子，120㎡，售價(jià)75萬(wàn)元，租金2500元/月，租金年收益只有4%；如果這套房有七成貸款，即便按優(yōu)惠利率計(jì)算，每月還款也超過(guò)3500元，是租金的1.4倍。近一個(gè)半月的租金供一個(gè)月的房貸，再加上物業(yè)費(fèi)等……若想以租養(yǎng)貸，顯然不太現(xiàn)實(shí)了。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　租售比國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)不適用佛山

　　佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司市場(chǎng)調(diào)研部經(jīng)理李華宇認(rèn)為，用發(fā)達(dá)國(guó)家的租售比標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量佛山的樓市價(jià)格水平，做法欠妥。他認(rèn)為，就當(dāng)前中國(guó)的發(fā)展水平來(lái)說(shuō)，所謂國(guó)際通用的租售比標(biāo)準(zhǔn)是很難解釋我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)狀況的。

　　“對(duì)于西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，租售比在1∶300-1∶200之間是合理的比例，因?yàn)榘l(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)成熟，每個(gè)國(guó)家的各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平基本一致，所以用標(biāo)準(zhǔn)租售比來(lái)衡量房屋租賃市場(chǎng)是很好的標(biāo)桿。但是，中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，各個(gè)省(市)(區(qū))的經(jīng)濟(jì)實(shí)力存在巨大差距，同時(shí)我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)也是剛起步不久，存在諸多不規(guī)范因素，所以很難用租售比的國(guó)際慣例來(lái)解釋我國(guó)的房?jī)r(jià)水平。目前租售比偏低的一個(gè)重要因素是與城市化高速發(fā)展有關(guān)。在廣佛同城化的政策下，佛山的房產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，難免出現(xiàn)租售比偏低狀況，但我認(rèn)為當(dāng)前佛山的房?jī)r(jià)是合理的，房?jī)r(jià)虛高的說(shuō)法不正確?！崩钊A宇說(shuō)。

　　自住看實(shí)力

　　投資有風(fēng)險(xiǎn)

　　眼看年末將至，系列房貸稅費(fèi)優(yōu)惠政策何去何從不得而知，佛山樓市追漲入市、搶搭“優(yōu)惠政策”末班車(chē)的勢(shì)頭還是很明顯。李華宇建議，購(gòu)房自住型的市民要依“錢(qián)包”量力而行，根據(jù)自身切實(shí)需求去購(gòu)房，不必貪大；若是投資，投資者要有長(zhǎng)線持有的計(jì)劃，短線獲利的做法風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　“中低收入者以及畢業(yè)不久的年輕人在購(gòu)房時(shí)不必一步到位，住房是剛性需求，但也要有正確的消費(fèi)觀念，在條件允許下購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)價(jià)格的房子?！崩钊A宇說(shuō)。至于投資方面，投資者要找準(zhǔn)抗跌性強(qiáng)的產(chǎn)品，建議根據(jù)佛山市的城市化發(fā)展趨勢(shì)，從地段、附加值考慮，當(dāng)前的別墅、公寓和寫(xiě)字樓都有很好的投資潛力。

　　名詞解釋

　　房?jī)r(jià)租售比

　　國(guó)際上以通行的租售比(即房屋月租金與售價(jià)之比)來(lái)衡量住房投資價(jià)值。國(guó)際慣例認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)租售比在1∶300-1∶200之間。如果租售比低于1∶300，意味房產(chǎn)投資價(jià)值變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。

　　小常識(shí)

　　租金回報(bào)率計(jì)算方法

　　(每月每平方米租金×物業(yè)面積×12個(gè)月)/投入成本×100%

　　(注：租金回報(bào)率通常指一年期的租金回報(bào)率)

　　網(wǎng)友議論

　　買(mǎi)房為了保值租房市場(chǎng)可觀

　　有網(wǎng)友說(shuō)，現(xiàn)在佛山房?jī)r(jià)越來(lái)越高了，大大超過(guò)工資增長(zhǎng)的幅度，可實(shí)際上需要買(mǎi)房的外來(lái)人口并不多，不像一線大城市，到處都是各種口音且有購(gòu)買(mǎi)力的外地人。佛山以制造業(yè)為主，廠房多，打工一族都有宿舍住，不需買(mǎi)房也買(mǎi)不起房子，租房市場(chǎng)并不火爆。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，佛山正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，姑且不論佛山是否適合發(fā)展成以金融服務(wù)業(yè)為主的城市，但引進(jìn)高端人才是必然的事情，這些人會(huì)攜帶購(gòu)房需求進(jìn)入佛山，而最初他們會(huì)以租房為過(guò)渡，這么看來(lái)，租房市場(chǎng)有可喜的未來(lái)。

　　有網(wǎng)友則回答：“只要30年內(nèi)物價(jià)漲一倍，回本不成問(wèn)題！買(mǎi)房放租的，還不趕緊入市！堅(jiān)決看多！”另一網(wǎng)友則說(shuō)：“未來(lái)十年，通脹厲害，還是買(mǎi)房保值吧，倒未必是為了投資或出租?！?/p>