武漢爛尾樓陸續(xù)“醒來(lái)”

　　■ 本刊記者 王友和 實(shí)習(xí)記者 吳淋淋

　　10月27日，東湖高新區(qū)管委會(huì)對(duì)外通報(bào)，融眾集團(tuán)已正式接盤(pán)江城最大的爛尾樓——矗立在光谷廣場(chǎng)轉(zhuǎn)盤(pán)的兩座銀色玻璃樓，并正式更名為光谷國(guó)際廣場(chǎng)。這棟大樓曾在關(guān)于東星集團(tuán)的輿論風(fēng)暴中沉睡了4年，成為武漢最大爛尾樓。

　　據(jù)了解，融眾集團(tuán)將陸續(xù)投資22億元，將光谷國(guó)際廣場(chǎng)打造成集頂級(jí)寫(xiě)字樓、高端住宅、中高檔商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)及五星級(jí)酒店于一體的新城市綜合體。

　　實(shí)現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身的光谷國(guó)際廣場(chǎng)，只是武漢諸多爛尾樓中的一員。隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，城市競(jìng)爭(zhēng)力的不斷加強(qiáng)，武漢諸多爛尾樓中起死回生的“幸運(yùn)兒”越來(lái)越多。

　　身邊的“爛尾樓”

　　811路公交車(chē)司機(jī)陳先生跑雄楚大道這條線已經(jīng)4年多了，每次靠停陳家灣站，抬頭總能見(jiàn)到這棟“衣冠不整”的大樓——位于省民政廳對(duì)面的華潤(rùn)大廈。

　　在武漢三鎮(zhèn)的街頭，不時(shí)可見(jiàn)一些和繁華街景格格不入的鋼筋水泥、千瘡百孔的停建工程，俗稱(chēng)“爛尾樓”。一些爛尾樓地處繁華路段，多年來(lái)呲牙咧嘴，日趨破敗，既影響了城市形象，又浪費(fèi)了資源?！?/p>

　　記者從洪山區(qū)卓刀泉集團(tuán)了解到，經(jīng)過(guò)多年的爛尾之后，今年該集團(tuán)正積極招商，盤(pán)活整個(gè)華潤(rùn)大樓。

　　“爛尾樓，并不全都是鋼筋水泥裸露在外面，一些外表看起來(lái)很光鮮的大樓，其實(shí)也可以能是爛尾樓?！睒I(yè)內(nèi)人士向記者表示。

　　記者從該人士處拿到的整理資料顯示：位于街道口，在更名為“鵬程國(guó)際”之前，大樓原名“火炬廣場(chǎng)”，于1993年停建，爛尾近10年后于2004年復(fù)建竣工投入使用。隨著新世界百貨的入駐，成為街道口商圈一股強(qiáng)勁的商業(yè)體。

　　位于漢口黃孝河路，曾經(jīng)號(hào)稱(chēng)“武漢第一城”的一樓盤(pán)，于1995停建，2005年復(fù)建竣工，更名為“金色華府”。

　　如今很是搶手的萬(wàn)科房產(chǎn)“香港路8號(hào)”，原名“武漢萬(wàn)科廣場(chǎng)”，由于多方原因，曾于1995年停建，成為爛尾樓。經(jīng)過(guò)萬(wàn)科的接手，于2006年復(fù)建竣工。

　　漢陽(yáng)鐘家村的銅鑼灣廣場(chǎng)，之前曾經(jīng)是“老大難”。1993年，祁萬(wàn)順酒樓與香港衡星集團(tuán)合資開(kāi)發(fā)該地塊，后因港資難以到位停擺。此后又三易其主，停停建建，直到1999年才完成主體框架，成為爛尾工程。2002年，投資方與銀行方面協(xié)商重新啟動(dòng)銅鑼灣項(xiàng)目，得到市政府大力支持，成功在2006年引入銅鑼灣百貨。這幢空置8年的大樓，如今已成鐘家村商圈標(biāo)志性商業(yè)建筑

　　據(jù)悉，武漢主城區(qū)原有近150個(gè)停建工程，市政府提出通過(guò)續(xù)建、轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)等多種方式，對(duì)每一個(gè)爛尾樓逐一解決。經(jīng)過(guò)近7年的攻堅(jiān)，停建工程中僅剩少數(shù)。隨著經(jīng)濟(jì)的起暖，多數(shù)停建也將于近期順利復(fù)工。

　　為何“爛尾”

　　東星光谷雙子樓本可以借著武漢江南地區(qū)商圈東移的機(jī)遇和光谷地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)等區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成為武漢的又一地標(biāo)性商業(yè)中心。

　　但這樣的機(jī)遇東星并沒(méi)有把握好，由于東星集團(tuán)資金鏈緊張，致使該樓盤(pán)銷(xiāo)售出現(xiàn)一房多賣(mài)、證件不全、部分房產(chǎn)被銀行抵押等多種問(wèn)題，導(dǎo)致數(shù)百名業(yè)主產(chǎn)權(quán)不清晰、交錢(qián)拿不到房，最終成為江城最大的爛尾樓。

　　記者了解到，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷掉了往往是爛尾樓產(chǎn)生的最普遍原因。也有些是開(kāi)發(fā)企業(yè)本身出了問(wèn)題，或者設(shè)計(jì)不合理等質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致樓盤(pán)中途停工成為爛尾樓。

　　按照專(zhuān)家的總結(jié)，目前武漢的爛尾樓項(xiàng)目大多是上世紀(jì)90年代年房地產(chǎn)局部過(guò)熱或1997年亞洲金融風(fēng)暴的產(chǎn)物，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期不夠成熟與理性所付出的昂貴代價(jià)。

　　而這其中又存在幾種原因：信貸資金收縮，工程后續(xù)資金跟不上，大多是盲目投資和大肆炒作地皮、項(xiàng)目的結(jié)果；由于國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境激烈變化，斷了資金來(lái)源而被迫停工?！吧鲜鲈蚩梢詮难睾０l(fā)達(dá)城市得到驗(yàn)證，例如上海的爛尾樓就大多在1997年?yáng)|南亞金融風(fēng)暴時(shí)形成；市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，暗淡的銷(xiāo)售前景，迫使投資者要‘改弦易轍’，這是開(kāi)發(fā)商在投資決策時(shí)對(duì)產(chǎn)品的定位和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足；還有因施工質(zhì)量低劣以及債權(quán)債務(wù)等各種糾紛纏身導(dǎo)致停工。”武漢大學(xué)城市設(shè)計(jì)學(xué)院主任李軍分析道。

　　東星集團(tuán)雙子樓的“爛尾”也是上述原因的具體體現(xiàn)，據(jù)悉，在東星航空破產(chǎn)之前，蘭世立找融眾集團(tuán)借了一筆巨資，由于資金鏈斷裂，還款卻沒(méi)有著落。為挽回?fù)p失，融眾集團(tuán)出面牽線搭橋，引進(jìn)國(guó)航重組東星航空，但直到東星航空破產(chǎn)前始終未能達(dá)成重組協(xié)議。最終，有關(guān)部門(mén)提出，希望融眾能出面托管這棟爛尾樓。

　　而如今已成為武昌中南片區(qū)地標(biāo)性建筑的“新時(shí)代商務(wù)中心”，也是曾經(jīng)的爛尾樓。于1994年，由中煤武漢設(shè)計(jì)研究院報(bào)經(jīng)當(dāng)時(shí)的煤炭工業(yè)部批準(zhǔn)，在拆除原有老蘇式辦公樓主體部分的基礎(chǔ)上，騰出14畝空地，投資興建一幢40余層的煤炭科技設(shè)計(jì)大廈，中建三局成為施工總承包單位。然而，1998年5月，因煤炭部撤消，不能再給予撥款，大樓資金鏈中斷。已澆筑至27層的主樓框架，黯然停工，成為爛尾樓。

　　漢口江灘上的的江城豪生明珠酒店，只要說(shuō)漢口江邊的“圓球大樓”，武漢人無(wú)人不曉。2003年之前，由于資金斷裂和定位的偏差，工程完工后成為爛尾樓，一爛就是11年，成為漢口江邊的一道疤。

　　隨著武漢GDP躋身全國(guó)3000億俱樂(lè)部，標(biāo)志著武漢正式步入發(fā)展快車(chē)道。兩型社會(huì)建設(shè)和政府的大力投入，也使得武漢的爛尾樓獲取重生的曙光。

　　據(jù)悉，武漢的爛尾樓大多處于城市商業(yè)格局中的優(yōu)越地段，開(kāi)發(fā)周期較短，回報(bào)率依然較高，這是爛尾樓的優(yōu)勢(shì)；但負(fù)債和歷史遺留問(wèn)題較多，這又是爛尾樓難以回避的劣勢(shì)。如何處理好這些問(wèn)題，爛尾樓鳳凰涅槃之路漫長(zhǎng)而復(fù)雜。

　　或許，東星和融眾的合作模式成為一個(gè)可以借鑒的典范。

　　盤(pán)活仍需大手筆

　　在房地產(chǎn)界有這樣一句話：樓市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，其興衰與經(jīng)濟(jì)周期直接映襯。

　　武漢爛尾樓大多在12年前亞洲金融風(fēng)暴肆虐之時(shí)停建，成為爛尾之始；而2008年，全球金融風(fēng)暴依舊煙霧繚繞，2009年，武漢經(jīng)濟(jì)景氣周期的到來(lái)，溫暖的宏觀氣候催醒了沉睡的樓宇經(jīng)濟(jì)，使之迎來(lái)了重生的曙光。

　　亞洲金融危機(jī)之后的十多年來(lái)，武漢GDP總量由1997年的912.33億增長(zhǎng)到目前超過(guò)3000億，增幅每年均超過(guò)10%，成為樓市景氣、爛尾樓紛紛解放的大背景。土地和“爛尾工程”價(jià)值得到重估，膨大的升值空間使新開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入成為可能。

　　同時(shí)，武漢市政府部門(mén)推出的優(yōu)惠政策，也是“休克工程”復(fù)活的強(qiáng)心針。一些爛尾工程往往涉及到大量拆遷安置問(wèn)題及復(fù)雜的債務(wù)糾紛，工程啟動(dòng)前必須妥善處理。規(guī)劃部門(mén)允許新接盤(pán)的開(kāi)發(fā)單位根據(jù)市場(chǎng)情況，改變?cè)?xiàng)目的土地性質(zhì)、用途、變更規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，比如商住樓可改成純酒店或純住宅，讓介入改造的單位獲得預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益，刺激停建工程快速?gòu)?fù)活。

　　提到成功轉(zhuǎn)型的爛尾樓，武漢房地產(chǎn)界人士不得不提位于漢口江漢路的佳麗廣場(chǎng)。

　　這棟外表華麗，總共61層高達(dá)251米的佳麗廣場(chǎng)，既是武漢的標(biāo)志性建筑之一，也曾是武漢最高最漂亮的爛尾樓，建成以來(lái)，因其一直沒(méi)有全部達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，從1997年到2007年十年間，它的10-61層的寫(xiě)字樓80%處于閑置狀態(tài)。

　　武漢人還清楚地記得，1998年元月，佳麗百貨在佳麗廣場(chǎng)的裙樓開(kāi)業(yè)，是武漢的大型中高檔百貨商場(chǎng)之一，“開(kāi)業(yè)那天，紛至沓來(lái)的顧客幾乎踏破了門(mén)檻”。然而，僅僅兩年半后，紅火一時(shí)的佳麗百貨突然關(guān)門(mén)，留下一個(gè)謎團(tuán)。

　　多數(shù)武漢人或許不知道，這幢外表裝修華麗的高樓其實(shí)曾經(jīng)是一幢“爛尾樓”：除兩座裙樓外，它的塔樓部分一直沒(méi)有進(jìn)行綜合驗(yàn)收，每年都要上消防部門(mén)的“黑名單”。

　　地產(chǎn)界的人開(kāi)玩笑說(shuō)，佳麗廣場(chǎng)的業(yè)主是捧著金飯碗“討了10年的飯”。

　　2007年7月，擁有佳麗廣場(chǎng)寫(xiě)字樓近半產(chǎn)權(quán)的平安集團(tuán)斥資數(shù)千萬(wàn)元，對(duì)整座大樓進(jìn)行改造，并更名為平安大廈，兩年多來(lái)，整個(gè)平安大廈慢慢被激活，成為江漢路商圈一個(gè)重要的商業(yè)中心。

　　而曾“被號(hào)稱(chēng)”江城第一爛尾樓的武昌中南“新時(shí)代商務(wù)中心”，由于資金斷裂，爛尾5年之久后于2003年年底，中煤國(guó)際工程集團(tuán)武漢設(shè)計(jì)研究院與中建三局簽訂合同，共同開(kāi)發(fā)這棟“爛尾樓”。

　　2005年5月，大樓封頂，2007年正式投入使用。大樓的重生帶來(lái)了周邊高檔寫(xiě)字樓的扎堆效應(yīng)。建設(shè)大廈、中建工行廣場(chǎng)、領(lǐng)秀中南、中南國(guó)際城等多個(gè)高檔大廈拔地而起，他們與原來(lái)的中商廣場(chǎng)等一起，使得中南地區(qū)真正成為與建設(shè)大道商圈比肩的江南高檔商務(wù)區(qū)。

　　“爛尾樓的鳳凰涅槃，重生之路，涉及到開(kāi)發(fā)商、業(yè)主單位、政府等各方面的因素。如何盤(pán)活爛尾樓，需要各方面的大手筆。”華中科技大學(xué)工程管理系教授李惠強(qiáng)對(duì)《鄂商》說(shuō)道。

　　而今年武漢樓市仍“漲聲”不斷，消費(fèi)者持幣觀望氛圍濃厚，成交量加速下滑，部分樓盤(pán)已出現(xiàn)數(shù)萬(wàn)元的打折現(xiàn)象。樓市寒冬來(lái)襲，是否會(huì)出現(xiàn)新的爛尾樓現(xiàn)象？

　　武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)大面積“爛尾”情況不太可能出現(xiàn)。

　　但該負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，武漢市在盤(pán)活爛尾樓上做出了很大的努力，取得不俗的成績(jī)。但是目前的現(xiàn)狀是武漢三鎮(zhèn)仍有較大的爛尾樓近10棟，以日前情況來(lái)看，雖集體無(wú)憂(yōu)，但不排除個(gè)別樓盤(pán)的“爛尾”可能。目前，武漢樓市已出現(xiàn)一定程度的寒流。開(kāi)發(fā)企業(yè)要有危機(jī)意識(shí)，根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況，量力而行，確定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，不可好大喜功盲目擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模，防止資金斷裂。