私募與主權(quán)基金追捧銀行手中的旅店資產(chǎn)

　　旅店可能是陷入困境的銀行首先要變賣的地產(chǎn),投資者興趣則受商務旅行自2008年全球金融危機以來正開始出現(xiàn)的復蘇趨勢所提振.

　　"我們確實預計銀行將在對其他資產(chǎn)類型采取任何重大措施之前,首先從旅店著手有更多動作,"私募公司Benson Elliot Capital Management資深合夥人Trish Barrigan告訴路透.

　　"因為旅店是專業(yè)經(jīng)營業(yè)務,銀行要在資產(chǎn)負債表中長期持有的話,吸引力較低且難度更大,特別是考慮到需持續(xù)的積極管理和資本投資,"她稱.

　　由于員工和維護成本,運營旅店也更為昂貴.一些專家估計,每一美元租金中,一個辦公室所有人可獲得約0.8美元利潤,而一家旅店所有人卻至多只能收回0.4美元.

　　據(jù)房地產(chǎn)服務公司仲量聯(lián)行預估,今年下半年預計旅店投資出售數(shù)量跳漲60%至80億美元,而今年上半年則為50億美元,因更多銀行出售不良旅店資產(chǎn).

　　這樣今年的旅店總投資額就可達130億美元,較去年的90億美元增加近45%,但遠低于2008年達到的250億美元的峰值,當時市況繁榮,收購旅店的杠桿極高.

　　持有大規(guī)模旅店資產(chǎn)的銀行包括花旗集團, 蘇格蘭皇家銀行和愛爾蘭政府所建的"壞帳銀行"--國家資產(chǎn)管理局(National Asset Management Agency, NAMA).

　　"銀行剛剛才想起要處理表現(xiàn)不佳的旅店,"世邦魏理仕(CB Richard Ellis Group)歐洲、中東和非洲主管Derek Gammage稱,他并表示預計未來18個月銀行將進一步出售旅店.

　　他稱,"在經(jīng)濟下行階段,大批旅店持續(xù)還債...但他們沒有支付資本來支撐資產(chǎn),現(xiàn)在真的是得到了惡果."

　　引人注目的交易包括水門旅店(Watergate Hotel)遭止贖并以4,500萬美元出售,以及美國中檔連鎖旅店Extended Stay通過拍賣來退出破產(chǎn),拍賣吸引了黑石集團(百仕通)和喜達屋資本集團(Starwood Capital)等.

　　在日本,美國摩根士丹利投資日本旅館業(yè)失利,花旗集團、新生銀行及新加坡主權(quán)財富基金--新加坡政府投資公司(GIC)等債權(quán)人同意對2,250億日圓(24.1億美元)用于這筆投資的貸款展期60天.

　　行業(yè)專家稱,而相對而言,銀行目前不熱衷止贖和出售其他商業(yè)地產(chǎn).據(jù)研究機構(gòu)Preqin數(shù)據(jù)顯示,機會基金及不良債券基金等私募股權(quán)房地產(chǎn)基金在在過去幾年來籌得的資金,到3月底止尚有1,940億美元尚未動用。

　　盡管專家仍對歐洲債務危機對全球旅游市場的影響感到不安,紐約和舊金山等美國大城市的商務旅行已見反彈,一些旅店老板表示每可用房間營收(RevPAR)更高了.

　　"最令人振奮的市場一直是美國,今年上半年以來美國市場已相對強勁地復蘇,"仲量聯(lián)行酒店集團全球首席行政長官Arthur de Haast稱,他并表示與會議相關(guān)的旅行亦開始回升.

　　"這樣的影響在于投資者信心重返,買家現(xiàn)在對未來的RevPAR成長更有信心了,"de Haast稱.

　　投資者興趣回溫可能令雅高集團(Accor)和洲際酒店集團(InterContinental)等高端旅店運營商受惠,因這些旅店在尋求出售地產(chǎn)并獲得新的管理合約.

　　在亞洲,中國、印度和澳洲等國家經(jīng)濟發(fā)展強勁,提振了旅店投資者信心,促使新加坡泛太平洋酒店(Pan Pacific和中國漢庭酒店集團收購新旅店或發(fā)行新股.

　　"我們在大中華區(qū)和亞洲市場都發(fā)現(xiàn)了很好的投資機會,"富豪產(chǎn)業(yè)信托融資主管Eric Man稱.

　　他稱,"如果有吸引力并符合我們的投資策略,我們當然對不良旅店資產(chǎn)有興趣."

　　顧問公司HVS的研究顯示,私募地產(chǎn)基金亦可能卷土重來,受更高的回報前景所吸引,去年由于缺乏融資,這些基金大多未進行旅店投資.

　　"過去在有管理的旅店和其他類型可比較地產(chǎn)投資之間可有遠高于200基點的收益差,"Benson Elliot的Barrigan稱.

　　"在上次地產(chǎn)泡沫中這無疑被壓縮了,但我認為現(xiàn)在將再次擴張,因管理這些地產(chǎn)極為復雜,"她稱,并表示該基金在尋找更為復雜的旅店轉(zhuǎn)折機會.

　　經(jīng)紀人表示,另一方面,主權(quán)財富基金和大富豪傾向于尋求很少會待價而沽的地標地產(chǎn),比如被卡塔爾投資管理局一個部門收購的新加坡萊佛士酒店(Raffles Hotel).

　　在倫敦,卡塔爾財富基金亦在與包括新加坡政府投資公司(GIC)和Host Hotels & Resorts在內(nèi)的財團競購格羅夫納酒店(Grosvenor House Hotel).

　　"當然對于一些主權(quán)財富基金和超級富豪而言,這有一個身份地位的因素,"HVS主管Charles Human稱,他并表示這樣的買家亦在關(guān)注巴黎、蘇黎世和羅馬等重要歐洲城市.