險企股權(quán)投資狂投商業(yè)地產(chǎn) 養(yǎng)老社區(qū)悄然布局

　　當保監(jiān)會正式放開允許保險資金投資不動產(chǎn)的閘門，早已積蓄了大量資金的保險企業(yè)就如同久困之獸，勢在席卷整個房地產(chǎn)業(yè)。

　　2010年末，泰康人壽、生命人壽、陽光保險、安邦財險等八家險企一起扎堆競購北京CBD核心商務(wù)區(qū)的六宗地塊，還分別報出最高價，頗有“大佬”的姿態(tài)，其兇猛甚于開發(fā)商。

　　記者采訪的多家咨詢機構(gòu)都認為，雖然險資進入樓市尚處在前期籌備階段，但2011年開始，保險資金或?qū)⒊蔀榇笞诮灰椎闹饕I家房地產(chǎn)“老大”或改旗易主。

　　商業(yè)地產(chǎn)爭奪戰(zhàn)

　　2010年9月，保監(jiān)會發(fā)布的《保險資金運用管理暫行辦法》（下稱《辦法》）正式打通了保險資金進入不動產(chǎn)投資和股權(quán)投資的兩大渠道。

　　短短4個月后，據(jù)平安集團旗下平安信托總裁辦秘書石玉磊透露，截至12月初，各大保險公司到中國保監(jiān)會報批的重大不動產(chǎn)投資項目已經(jīng)超過110單，而在這110單項目的背后是近5000億元的可投險資。

　　國金證券保險業(yè)分析師王剛認為，保險業(yè)已經(jīng)展開了一場爭奪不動產(chǎn)資源的大戰(zhàn)，保險巨頭將成為房地產(chǎn)行業(yè)的“大戶”。據(jù)他估算，未來約有7000億元的保險資金可以用于投資商業(yè)地產(chǎn)。

　　“這個數(shù)字顯然比較保守。”泰康資產(chǎn)高管人員認為，2010年下半年的動作僅能視為試水，2011年開市之后才是真正的大宗投資。“泰康的計劃規(guī)模包括已披露項目已經(jīng)達到了157億元，但這也只是開始。”

　　險企為何如此青睞商業(yè)地產(chǎn)？

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，隨著保險資金規(guī)模的不斷增加，保險資金配置的壓力也在不斷增大。“受樓市連續(xù)調(diào)控影響，商品性住宅市場遭不小打擊，但商業(yè)地產(chǎn)卻成了資金的避風港，據(jù)估算，商業(yè)地產(chǎn)的收益率為5％～8％，且比較穩(wěn)定。”他認為，隨著保險資金的大量注入，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫勢不可擋，未來商業(yè)地產(chǎn)的價格必定一路上漲。

　　養(yǎng)老社區(qū)悄然布局

　　開閘之后，商業(yè)地產(chǎn)的跑馬圈地頗受關(guān)注，而另一邊，籌劃建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的諸多險企也已悄然動手。

　　據(jù)悉，合眾人壽投資80億元的“合眾人壽健康社區(qū)”一期建設(shè)已經(jīng)正式動工，首期動工面積約800畝，未來還將逐步擴大規(guī)劃，顯然，合眾人壽對該項目寄予了厚望。“這將是新的經(jīng)濟增長點，也是確保險金投資受益的砝碼。”合眾人壽公關(guān)人員評價說。

　　中國人壽則規(guī)劃了養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局。中國人壽董事長楊超曾高調(diào)宣布，在河北廊坊斥資100億元購地超萬畝拓展養(yǎng)老社區(qū)項目，在海南，將建設(shè)遙相呼應的“養(yǎng)老度假村”。
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　　中國人壽相關(guān)人士透露說：“作為特大型金融企業(yè)，我們受到各地的熱情接待，會談主要議題就是引入保險資金投資地方養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，如要開展不動產(chǎn)投資，僅從地價上就能得到不少優(yōu)惠。”

　　此外，泰康人壽也成立了弘泰老齡產(chǎn)業(yè)投資管理有限責任公司，負責養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)，現(xiàn)已投資40億元購置了小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝土地。

　　與此同時，泰康人壽又計劃買下上海崇明島上的數(shù)千畝地，用于建設(shè)高級養(yǎng)老社區(qū)。“相關(guān)項目拿地順利，開發(fā)理念也獲得當?shù)卣J可，說明有良好前景。”泰康資產(chǎn)高管人員認為。

　　對于險企突然熱衷于養(yǎng)老地產(chǎn)的潮流，王剛認為，“這是醉翁之意不在酒”。“養(yǎng)老社區(qū)的用地性質(zhì)是經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的？是協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛？險企是否有變相介入住宅開發(fā)之嫌？如果險企想打“擦邊球”，那么保監(jiān)會肯定會出面治理，這樣的話，養(yǎng)老社區(qū)就成了一步險棋。”

　　“自用”與“融資”蹊徑

　　“進入商業(yè)地產(chǎn)需要投入大筆資金，要求較高，開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)需要配套建設(shè)，風險也不小，“自用”則是“曲線救國”了。”王剛認為，中國平安以自用為名在北京、上海、成都等地連連以低價拿下數(shù)地不失為明智之舉。

　　當然，“自建辦公樓”的不只是平安信托。中國人壽浙江分公司也以“抄底價”競得浙江杭州的商業(yè)金融中心地塊。平安財險與瑞安建業(yè)達成協(xié)議，以7.18億元收購了成都中匯廣場二期項目。人保集團與北京西城區(qū)有關(guān)單位簽下了40億元的意向書買下首都時代廣場。

　　“盡管這些地產(chǎn)標明了“自用”，但是也可以以項目的方式變相投資。”王剛指出，中國平安就以自用的名義購買了大量地產(chǎn)項目和土地，平安置業(yè)主要作為項目的具體實施方，而平安信托則以融資平臺的身份進行募資。

　　這樣的話，中國平安就可以以增資擴股的方式擴大平安信托股本，鼓勵第三方合作，或者通過對平安置業(yè)提供擔保貸款，為其房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)提供充足的資金。“平安信托的稅后利潤相當于其管理資產(chǎn)總額的0.5％～1％，而房地產(chǎn)類的信托產(chǎn)品則能帶來高達2％的費率，這為公司帶來了可觀的利潤。”王剛說。

　　“曲線”除了在自家繞，也可以跨行業(yè)繞，只要能到達目的地，就都是成功線路。

　　近日，中國太平發(fā)布公告稱將斥資2.16億元購入深圳福田燃機電力公司30％股權(quán)。據(jù)了解，該公司原用作設(shè)置燃氣發(fā)電機的地塊，將計劃發(fā)展作高端產(chǎn)業(yè)用途。中國太平稱，長遠而言，將可享受該地塊的資本增值潛力及租金收入潛力。

　　“這一招實在是妙！”王剛感嘆，“2005年，這個公司就停止熱電業(yè)務(wù)了，地塊才是它的重要資產(chǎn)，中國太平一箭雙雕，橫跨了不動產(chǎn)和企業(yè)股權(quán)投資兩個領(lǐng)域，這充分體現(xiàn)了中國險企的經(jīng)濟實力、商業(yè)智慧和對不動產(chǎn)領(lǐng)域的熱情。”

　　除此之外，一些險企還打算借力于房產(chǎn)開發(fā)商，實現(xiàn)“全程合作”。“他們邀請開發(fā)商積極拿地建樓，然后為保險公司量身打造可收購的商業(yè)地產(chǎn)項目。這是一個磨刀不誤砍柴工的事。”泰康資產(chǎn)一位高管透露說，中國平安、中國人保、太平洋保險等公司都在近期接洽商業(yè)物業(yè)項目，甚至致力于設(shè)立專業(yè)化的投資平臺公司和打造地產(chǎn)開發(fā)團隊。

　　“‘購地熱’肯定是大勢所趨，就看誰動手快了。”王剛認為，“險企在房地產(chǎn)行業(yè)的投資將在明年達到全盛期，這對于兩個行業(yè)來說都是極大的變動。”