上市公司退出房產(chǎn)業(yè)務(wù)大潮或?qū)⑴R

　　大勢

　　2011年以來出臺的一系列嚴厲的房地產(chǎn)政策，讓不少擁有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司頗為糾結(jié)。專家甚至預(yù)言，房地產(chǎn)股將在今后的1-2年內(nèi)出現(xiàn)一波明顯的賣殼潮。

　　文 │ 本刊記者 俞越

　　作為一家主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的公司，鼎立股份(600614.SH)正試圖涉足稀土行業(yè)。

　　日前，鼎立股份以4000萬元的價格，收購浙江中電設(shè)備股份有限公司持有的廣西有色金屬集團岑溪稀土開發(fā)有限公司10%的股權(quán)。這是鼎立股份繼今年1月收購江蘇清拖農(nóng)業(yè)裝備有限公司51%的國有股權(quán)后，在房地產(chǎn)領(lǐng)域外進行的又一次收購行動。

　　“在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，規(guī)避利潤增長點單一帶來的經(jīng)營風(fēng)險。”這是鼎立股份歷次在主營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外尋求拓展時，公告中都會用到的說辭。回顧鼎立股份過去半年中資產(chǎn)售買情況，房地產(chǎn)調(diào)控對于行業(yè)的影響可見一斑。

　　2010年7月，鼎立股份將持有的淮安金捷置業(yè)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。此外，盡管之后公司公布了用于上海嘉定高爾夫花園配套住宅項目的定向增發(fā)預(yù)案，但在方案尚無下文的情況下，公司已開始在主營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外拓展新的空間，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速。

　　這是個看政策臉色吃飯的行業(yè)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤曾吸引了不少非房地產(chǎn)主業(yè)的上市公司參與其中。然而時過境遷，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策愈發(fā)嚴厲，房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性隨之加大。曾經(jīng)是“香餑餑”的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，由于發(fā)生虧損而成為了一些上市公司的“毒藥”。

　　退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　“出售飛樂房地產(chǎn)，主要還是因為其連年虧損，不能給公司帶來收益?！睂τ陲w樂股份(600654.SH)今年2月公告稱以“零增值”的價格，掛牌出讓旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的舉動，公司董秘劉仁仁表示，此舉是為加快非主營產(chǎn)業(yè)及虧損企業(yè)的退出，同時為了盤活資產(chǎn)，“集中精力發(fā)展主業(yè)”，提高公司的盈利能力。

　　根據(jù)飛樂股份2月份公告，公司將轉(zhuǎn)讓旗下虧損企業(yè)上海飛樂房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司100%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價定為1.58億元。其中還包括應(yīng)歸還給飛樂股份的債權(quán)1.41億元，出讓價不低于評估值。

　　這已是公司4個月以來第二次出售其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。去年10月，飛樂股份便開始逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，將擁有的兩地塊以1.23億元的價格轉(zhuǎn)讓。公司當時表示，處置兩地塊可降低公司的財務(wù)成本，改善資金狀況。

　　“剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)與再融資需求也有關(guān)?！眲⑷嗜释瑫r透露，目前只要上市公司業(yè)務(wù)中沾上了地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在申請再融資時，很可能就會被證監(jiān)會“一刀切”。為了讓再融資能順利通過，不少公司也只能將盈利的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)忍痛割愛了。

　　在“退房”的路上，飛樂股份并不孤獨。

　　同樣是今年2月，華芳紡織(600273.SH)也發(fā)表公告，擬向控股股東轉(zhuǎn)讓所持上海華合投資有限公司52%的股權(quán)，作價2605萬元，3年獲利1045萬元。華芳紡織表示，資產(chǎn)出售完成后，一方面可收回投資成本，實現(xiàn)投資收益；另一方面，公司將“集中精力做強主業(yè)”，“暫不再從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。

　　擬回歸“方正系”的中國高科也于2月26日發(fā)布權(quán)益變動報告書。方正集團除承諾將會對上市公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)外，對同業(yè)競爭問題也作出承諾，中國高科目前擁有的少量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或?qū)⒃诖撕笙嗬^剝離。

　　未來恐將出現(xiàn)“賣殼潮”

　　自2002年起，中國迅速崛起的房地產(chǎn)企業(yè)，曾掀起過一股買殼上市大潮。2008年，公開信息披露顯示，有近30家房地產(chǎn)企業(yè)買殼、借殼上市，其中ST公司的“殼”尤為緊俏。買殼上市成為當時房地產(chǎn)企業(yè)登陸資本市場的主渠道。

　　而眼下，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營壓力越來越大，讓不少擁有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司頗為糾結(jié)。

　　“對于地產(chǎn)股的影響首先是估值基礎(chǔ)的崩潰。”多家公募基金投資顧問張中秦認為房地產(chǎn)上市企業(yè)前途堪憂。他分析說，多年來地產(chǎn)股屬藍籌股，有穩(wěn)定豐厚的收益，一方面來自國家政策扶持；另一方面來自土地價格上漲帶來的增值收益。如今，利潤基礎(chǔ)喪失殆盡，估值基礎(chǔ)也就面臨崩潰。

　　“未來，地產(chǎn)股的估值方式將從市盈率轉(zhuǎn)為市凈率，這將大大降低整個地產(chǎn)板塊的估值水平?！睆堉星亟忉屨f，在市場炙熱的情況下，一家地產(chǎn)上市公司只要有項目結(jié)算，每股賺了1元，就可以用20倍甚至30倍的市盈率將其定為20元到30元，原因是利潤穩(wěn)定。但是，現(xiàn)在每股年收益1元多的公司，可能市盈率連10倍都不到，原因就在于市場調(diào)控預(yù)期下，喪失了原本賴以生存的穩(wěn)定性。在沒有項目結(jié)算的情況下，上市公司的虧損就成了必然。

　　張中秦認為，在地產(chǎn)股的估值方面，可以參考香港市場的估值水平，基本就是凈資產(chǎn)的1倍-2倍。公司手頭有了新項目，可以估算大概能賺多少錢，每股凈資產(chǎn)能增加多少；再根據(jù)公司獲得項目的難易程度，對照凈資產(chǎn)給1倍-2倍的溢價。

　　那么，對于房地產(chǎn)公司來說，上市的意義何在？

　　喪失了融資功能之后的房地產(chǎn)上市公司，特別是對于一些手頭基本沒有項目，又接不到新項目的公司，上市公司的名稱只是空殼。證券市場是一個講究資源優(yōu)化分配的地方，既然是個無用的殼，那么轉(zhuǎn)型或者轉(zhuǎn)行的行為將大量產(chǎn)生。

　　張中秦更是據(jù)此推論：房地產(chǎn)股將在今后的1-2年內(nèi)出現(xiàn)一波明顯的賣殼潮。對于投資者來說，尋找出那些自身財務(wù)狀況干凈，沒有黑洞糾紛，目前基本無項目可做，市值比較適中的地產(chǎn)公司作為殼資源觀察，在一個合適的價格買入或許是個不錯的機會。