海島誘惑

　　島主夢，中國人已做了很久。有些人在努力推進，雖然大多成為“先烈”，但至少已經(jīng)踩出一條泥濘的小道。

　　采寫|《小康·財智》記者 劉彥華

　　在一望無際的大海上，擁有一座只屬于自己的安寧海島，偶爾和家人朋友一起在島上釣魚、聊天，這可能是許多財富人士的終極夢想。

　　現(xiàn)在，“島主”的夢想真的有了實現(xiàn)的可能。日前，國家海洋局發(fā)布了《第一批開發(fā)利用無居民海島名錄》和《無居民海島使用申請審批試行辦法》，中國無居民海島開發(fā)進入實際操作階段，沿海176個無人島即將迎來主人。

　　島主夢漸進

　　4月12日，國家海洋局召開新聞發(fā)布會，向社會公布我國第一批開發(fā)利用無居民海島名錄，涉及遼寧、山東、浙江等8個省區(qū)，共計176個無居民海島。其中廣東最多，為60個。

　　海島作為大陸向海洋的延伸，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，擁有豐富的港口資源、漁業(yè)資源、旅游資源、海洋能資源等優(yōu)勢資源，具有很大的開發(fā)潛力。我國是海洋大國，海島資源十分豐富。據(jù)悉，在中國300萬平方公里海域中，目前登記在冊的無人島中，面積超過500平方米的海島共有6900多個，面積小于500平方米的海島有上萬個。

　　然而，并非所有的無人海島都適合開發(fā)利用，這批名錄中的海島都是經(jīng)過了各級政府的嚴格挑選?！坝蓄I(lǐng)土紛爭的海島、省際間有紛爭的海島，面積不足0.5平方公里的海島都不能申報。有特別保護的生態(tài)價值也不可以申報開發(fā)?！睋?jù)國家海洋局海島管理辦公室主任呂彩霞介紹，首批名錄是在國家海洋局組織下，由沿海各省(區(qū))海洋廳(局)初選后報經(jīng)省級政府同意后發(fā)布的。國家海洋局對選擇標準、報批程序等作了明確規(guī)定；沿海有關(guān)省、區(qū)在名錄確定過程中，通過專家評審、征求部門和群眾的意見等方式進行了多輪篩選。

　　無人海島開發(fā)，在其他國家已有較長時間，但是在中國還只能算是起步階段。20世紀90年代后期，隨著海洋旅游的發(fā)展，無人海島旅游開發(fā)也隨之受到人們的關(guān)注，國內(nèi)掀起了第一股無人海島開發(fā)的熱潮，出現(xiàn)了以朱仁民等人為代表的中國第一代島主。

　　然而隨后十多年，由于不少開發(fā)人士對無人海島的保護意識薄弱以及受開發(fā)技術(shù)的限制，許多無人海島資源和生態(tài)環(huán)境遭到毀滅性破壞，甚至導(dǎo)致島嶼消失。無人海島開發(fā)也是幾經(jīng)波折，甚至一度被叫停。

　　直到2010年3月《中國人民共和國海島保護法》的正式實施，無人海島開發(fā)才真正開始解凍。而伴隨著首批開發(fā)利用無人海島名錄的正式公布，開發(fā)利用中國無人海島資源的條件似乎已經(jīng)具備。

　　此名錄一經(jīng)公布，立刻引起了從南到北各路資金的極大興趣，各級政府相關(guān)部門的咨詢電話更是鈴聲不斷，讓工作人員接電話接到手軟。因為懷抱著島主夢的人們早已對開發(fā)無人海島這塊處女地蠢蠢欲動已久。

　　沒錢不行

　　雖然在申請資格上，政策并沒有身份限制，但現(xiàn)實卻設(shè)立了一道無形的門檻，毫無疑問，它注定是一個富人的游戲。

　　德勝洋樓公司總工程師、中國建筑學(xué)會木結(jié)構(gòu)專業(yè)委員會副秘書長程少安也有自己的島主夢，“最近一直在關(guān)注這方面的消息，但是那些海島具體能做什么、面積多大、要投多少錢，目前還不清楚。如果需要幾百萬，那對我個人來說還是有些壓力的?！?/p>

　　中國第一位島主朱仁民在接受媒體采訪時，向投資者潑了更大一盆冷水?！皼]有一個億，不要去當(dāng)島主?！?/p>

　　據(jù)呂彩霞介紹，我國實行無居民海島有償使用制度，無居民海島使用權(quán)可以通過申請審批方式出讓。其中，旅游、娛樂、工業(yè)等經(jīng)營性用島有兩個及兩個以上意向者的，一律實行招標、拍賣、掛牌方式出讓。

　　根據(jù)《無居民海島使用金征收使用管理辦法》規(guī)定，無居民海島使用權(quán)出讓實行最低價限制制度。最低價的計算方式是：無居民海島使用權(quán)出讓最低價＝無居民海島使用權(quán)出讓面積×使用年限×無居民海島使用權(quán)出讓最低價標準。其中，無居民海島使用權(quán)出讓最低價標準由國務(wù)院財政部門會同國務(wù)院海洋主管部門根據(jù)無居民海島的等別、用島類型和方式、離岸距離等因素，適當(dāng)考慮生態(tài)補償因素確定，并適時進行調(diào)整。

　　目前，國家海洋局將海島分為了6個等級，每個等級又規(guī)定了15種用島最低收費標準。等級越高、開發(fā)動作越大、離岸越近，使用金就越高昂。如果以深圳收入名錄中的3個島中最小的洲仔島為例，僅海島使用金就得交0.75公頃×24萬元×50年＝900萬元。

　　并且按照規(guī)定，只有使用金超過1億元時，經(jīng)相關(guān)部門同意才可以在3年內(nèi)分次交納，但首次額度不得低于總額的50%。至于洲仔島這樣的只能按照批準的使用年限一次計征。

　　而要想真正實現(xiàn)自己的島主夢，買下使用權(quán)還只是開始，后期開發(fā)、維護成本也是十分高昂。海島交通不便，沒電沒淡水，有人估算，海島上的建設(shè)成本至少為陸地建設(shè)的三倍以上。更何況，建成后，每年還要支付數(shù)十萬甚至數(shù)百萬的維護成本以及50年期滿后的巨額續(xù)租成本。

　　如今，海上一座座的“闌尾島”，就是先驅(qū)者留給后來者的最好警示。

　　光有錢也不行

　　海島如何開發(fā)利用，并不是由島主一人說了算的。這批海島，政府對其開發(fā)方向已經(jīng)做了明確界定。176個無人海島，國家海洋局將其分為了6類15種用島，涉及旅游娛樂、交通運輸、工業(yè)、倉儲、漁業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)、可再生能源、城鄉(xiāng)建設(shè)、公共服務(wù)等多個領(lǐng)域。其中，旅游娛樂用島107個，占了近六成。

　　呂彩霞表示，目前單位和個人提出用島申請后，必須按照政府編制的海島保護和利用規(guī)劃，對擬開發(fā)的海島編制詳細的開發(fā)利用具體方案，在哪個地方修路，哪個地方建房，哪個地方碼頭都要有詳細規(guī)劃。這個規(guī)劃還要經(jīng)過專家專門論證，包括島上污水怎么處理，垃圾怎么處理，這些問題都要細化。在專家進行充分論證認可后，經(jīng)政府批準，才能取得無居民海島使用權(quán)。

　　“我們有上萬人的海監(jiān)隊伍，海監(jiān)人員會按照最初制定的規(guī)劃方案進行檢查。比如定期檢查海島建設(shè)開發(fā)是否存在私搭亂建、破壞生態(tài)等現(xiàn)象?！眳尾氏挤Q。

　　即便是比較適合個人開發(fā)的旅游娛樂類用島，呂彩霞也表示希望可以搞高端開發(fā)，希望開發(fā)后能像馬爾代夫一樣，成為一個對社會開放的休閑度假海島，讓大家共享這個資源。

　　即便拿到使用權(quán)，島主也不要以為可以隨意地編織自己的夢想王國。

　　警察出身的王樹春因幾年前年花9000萬買下距離深圳5海里的三門島而聲名鵲起。他原來的設(shè)想是，邀請100位富豪，量身定制100套千萬私人別墅，提供最奢華的配套服務(wù)，保證最大程度上的私密性和享樂性。這種“島主俱樂部”與歐美流行的生活模式具有異曲同工之妙。

　　之后幾年，王樹春一門心思建造心目中的“封閉私人定制王國”，并為此投入了自己的全部家當(dāng)。

　　但是現(xiàn)實是殘酷的。2004年，三門島“百棟定制別墅”發(fā)布會，王樹春辦得是轟轟烈烈，很多富豪也都對這個項目表示了極大的興趣。然而，7年時間過去了，三門島別墅區(qū)仍在開發(fā)，但真正購買的業(yè)主卻寥寥無幾。細究緣由，王樹春感嘆道，“曲高和寡，中國人還是沒有海洋文化的傳統(tǒng)。做島主是多數(shù)人的夢想，少數(shù)人的現(xiàn)實。”

　　業(yè)內(nèi)人士提醒后來者，想圓島主夢，除了要做好砸錢的準備，還需過三大關(guān)。首先，環(huán)保審批非常嚴格。對于海島開發(fā)，政府的基本原則就是：在保護中開發(fā)，在開發(fā)中保護。整個投資海島的手續(xù)非常簡單明了，但難度在于編制出令審批部門滿意的具體開發(fā)方案。其次，解決歷史遺留問題。無居民海島只是沒有居民戶籍，而不是真的無人居住，這176個海島中有相當(dāng)一部分屬于已利用或部分利用島嶼。目前，關(guān)于這種歷史遺留問題的解決方法，政策上還沒有明確規(guī)定，一般主要依靠開發(fā)者自己解決。最后一個難關(guān)就是市場定位問題。176座海島，107個為旅游開發(fā)類用島，并且很多島嶼的分布比較集中，旅游資源較為一致，如何進行差異化開發(fā)，獲得市場認可，也是開發(fā)者的一大挑戰(zhàn)。

　　放眼產(chǎn)業(yè)鏈

　　投資海島，用業(yè)內(nèi)人士的話說，更適合有理想的人，少數(shù)至今仍在堅持的中國第一代島主現(xiàn)如今基本上都是在靠信仰吃飯，朱仁民如此，王樹春也是如此。

　　此外，海島開禁，投資的機會很多，除了海島資源本身的開發(fā)外，一些投資者更加看重海島開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的諸多商機。每解決一項海島開發(fā)維護中的難題，就等于找到了一個巨大的市場空白。

　　“我可能沒有能力做島主，但是國家加大無人島開發(fā)力度，也間接地擴大了我們木結(jié)構(gòu)建筑的市場空間?！背躺侔策@樣告訴記者，“海島開發(fā)的一大難題就是建設(shè)成本高，交通運輸困難。而與鋼筋混凝土相比，木結(jié)構(gòu)建筑不僅運輸方便，現(xiàn)場施工簡單，施工周期短，降低成本的同時，還可以減少環(huán)境污染，也更符合海島開發(fā)的環(huán)保要求。”

　　“現(xiàn)如今，國內(nèi)外已經(jīng)有很多海島開發(fā)中使用木結(jié)構(gòu)建筑的成功案例。”程少安對借助新一波海島開發(fā)潮擴展公司業(yè)務(wù)信心十足。

　　鏈接

　　中國知名島主

　　姓名 島嶼 位置 購買

　　時間 投資 現(xiàn)狀

　　朱仁民 蓮花島 浙江舟山市普陀山對面 1996年 3000萬 永久免費參觀

　　王樹春 三門島 深圳東部海域大亞灣與大鵬灣交匯處 1997年 總投資約3億 改變高端路線，改接大眾旅游

　　鄭嘉豐 硯瓦·假日 浙江舟山群島中的一座小島 2002年 總計投入1.2億元 作為銀晨集團實力證明的名片仍在頑強運轉(zhuǎn)

　　陳曉嫻 竹嶼島 浙江溫州 2004年 300萬

　　租期5年 租約到期，虧本退出

　　陳明哲 放雞島 廣東省茂名市電白縣 2004年 3億 4A景區(qū)

　　投資海島必看

　　申請資格：個人、單位申請使用時為“無門檻”申請。外籍人士和外資企業(yè)也可按相關(guān)規(guī)定申請開發(fā)，但必須報國務(wù)院批準。

　　申請流程：無居民海島使用申請，可以由省、自治區(qū)、直轄市人民政府海洋主管部門直接受理，也可以委托縣級、市級海洋主管部門受理。縣級海洋行政主管部門對申請初審合格后報市級海洋行政主管部門，審查合格后報省級海洋行政主管部門。報省級人民政府批準的無居民海島使用申請，由省級海洋行政主管部門審核后報省級人民政府審批；報國務(wù)院批準的無居民海島使用申請，由省級海洋行政主管部門審查后報國家海洋局，國家海洋局審核后報國務(wù)院審批。

　　申請材料：無居民海島使用申請書；無居民海島使用的坐標圖；無居民海島開發(fā)利用具體方案；無居民海島使用項目論證報告；相關(guān)資信證明材料；存在利益相關(guān)者的，應(yīng)當(dāng)提交解決協(xié)議。

　　使用年限：無居民海島開發(fā)利用具體方案中含有建筑工程的用島，最高使用期限為五十年；其它類型的用島可根據(jù)使用實際需要的期限確定，但最高使用期限不得超過三十年。

　　海島開發(fā)最難辦的四件事：一、租用年限太短導(dǎo)致成本回收慢；二、交通、淡水及電力資源問題；三、游客資源組織難；四、臺風(fēng)的危害。

　　國外私人島嶼交易概況

　　國家 政策 注意事項

　　美國 國家土地管理局主管。私有土地買賣手續(xù)簡單，在買賣雙方自愿簽訂協(xié)議后，只需向政府交足稅金，進行注冊登記即可 一般允許外國人在美國永久持有不動產(chǎn)，但制定了外國人投資不動產(chǎn)指導(dǎo)規(guī)則的個別州除外

　　法國 外國人買島無限制，并且為鼓勵交易，政府還會提供售后回租服務(wù) 核實資料過程較長，往往需要幾個月時間

　　澳大利亞 基本上只租不賣，出租年限一般為99年 私人島嶼主要集中在昆士蘭州，外國人買島須經(jīng)外商投資審查委員會審查

　　意大利 無特殊限制 1，費用奇高，各項花費可能占總交易金額的20%左右；2，按意大利法律，債務(wù)與財產(chǎn)緊密相連，需小心買到負債島

　　西班牙 可以終身持有，但未開發(fā)島嶼不得興建建筑 費時費力，不僅需要請律師做一系列繁瑣的調(diào)查，還需要申請一個納稅登記號碼，以便辦理登記手續(xù)時使用

　　巴西 靠近邊界、海岸或位于與國家安全有關(guān)區(qū)域的海島不允許買賣 買島前要先提交一個社會保險號碼