重慶的公租房投資賬

　　鑒于重慶市土地、政策等優(yōu)勢(shì)，社?；?、保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)投資信托融資等都已參與到重慶市的公租房建設(shè)之中

　　《中國(guó)投資》 劉斯斯

　　重慶市近期放寬了公租房申請(qǐng)人的收入門(mén)檻，并將參加工作3年以內(nèi)的公務(wù)員納入保障范圍。經(jīng)過(guò)此次調(diào)整后，重慶絕大部分“無(wú)房戶”都具備了申請(qǐng)公租房的條件。

　　與這一舉措相伴，重慶公租房再次提速：自2010年始，力爭(zhēng)在3年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)4000萬(wàn)平方米。而這一目標(biāo)在2009年提出時(shí)，完成期限則是10年。在這樣的提速背后，重慶市政府的信心何在？

　　重慶城市住房供給較早提出了“雙軌制”的發(fā)展模式：由政府來(lái)保障30%-40%的城市低收入群體“有房可居”，其余則交由市場(chǎng)解決。對(duì)此，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)任宏對(duì)本刊記者表示，這就好比汽車(chē)市場(chǎng)，如果不形成多層次的市場(chǎng)體系，就像要求大家無(wú)論貧富都買(mǎi)奔馳一樣。

　　“雙軌制本身并不十分完善，今后還需進(jìn)一步建立與百姓需要相適應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)模式，以促進(jìn)社會(huì)和諧安定”，任宏總結(jié)道。

　　重慶市市長(zhǎng)黃奇帆不久前在接收中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)表示，重慶在保障房建設(shè)中，不收施工稅、交易稅等各種稅費(fèi)，不收出讓金，不收配套費(fèi)，也不收什么利潤(rùn)。他認(rèn)為只要以此為出發(fā)點(diǎn)，任何政府都可以完成指標(biāo)。

　　任宏也認(rèn)同這一觀點(diǎn)：“公租房以一種低成本的運(yùn)作模式，必須建立在一系列的優(yōu)惠條件之下，依靠政府支持才走得通”。

　　開(kāi)工率：41%

　　目前重慶市已安排各類(lèi)保障性住房用地2200公頃；建設(shè)資金也已經(jīng)陸續(xù)到位，1-4月已籌集各類(lèi)保障性住房建設(shè)資金254億元

　　根據(jù)重慶市政府提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，目前該市廉租房保障人數(shù)為22.24萬(wàn)戶，危舊房棚戶區(qū)改造的保障人數(shù)是40.1萬(wàn)戶，保障住房比例達(dá)到了15%，在全國(guó)位居前列。

　　照此發(fā)展，重慶市政府在6月7日召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)表示，在2015年以前，該市將超額完成國(guó)家下達(dá)的20%保障住房任務(wù)。

　　稍早前，重慶市國(guó)土房管局局長(zhǎng)張定宇則介紹了該市自去年起展開(kāi)的公租房建設(shè)的情況。2010年重慶市公租房開(kāi)工建設(shè)1300萬(wàn)平方米，今年已有1000萬(wàn)平方米陸續(xù)投入使用。同時(shí)，2011年將新開(kāi)工建設(shè)公租房1350萬(wàn)平方米。

　　不久前，按照國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求，重慶市公布了其2011年公租房建設(shè)的開(kāi)工情況：20.4萬(wàn)套，占其年度建設(shè)總量的41%。

　　支撐這一進(jìn)度的是另一組數(shù)字。張定宇表示，目前重慶市已安排各類(lèi)保障性住房用地2200公頃；建設(shè)資金也已經(jīng)陸續(xù)到位，1-4月已籌集各類(lèi)保障性住房建設(shè)資金254億元。

　　自重慶市提出大容量公租房建設(shè)目標(biāo)起，各種議論聲音不斷。在一組組分析數(shù)字背后，重慶市布局城市化發(fā)展的思路其實(shí)一直很清晰。

　　重慶市發(fā)改委副主任徐強(qiáng)在去年9月份舉行的“十二五”城市化形勢(shì)分析與政策建議論壇上曾表示，重慶自2007年成為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗(yàn)區(qū)，一直在探索以農(nóng)民工問(wèn)題為突破口來(lái)解決城鄉(xiāng)統(tǒng)籌問(wèn)題，爭(zhēng)取讓更多符合條件的農(nóng)民工和新生代轉(zhuǎn)化為城市居民。

　　由此，去年重慶市主要開(kāi)展兩項(xiàng)工作，一是建設(shè)公共租賃住房，一是進(jìn)行戶籍制度改革。

　　重慶市的戶籍制度改革工作已于2010年8月15日全面啟動(dòng)，作為第一階段的目標(biāo)，2011年內(nèi)，將要實(shí)現(xiàn)338萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)戶進(jìn)城。目前，這一目標(biāo)已完成過(guò)半。

　　與此同時(shí)，重慶市放寬了公租房申請(qǐng)條件，進(jìn)一步契合此前黃奇帆所提出的：無(wú)論是剛畢業(yè)的大學(xué)生，還是農(nóng)民工，只要符合一定條件，都應(yīng)劃入申請(qǐng)人之列。

　　解決中低收入群體的保障性住房建設(shè)問(wèn)題，解決轉(zhuǎn)戶進(jìn)城的農(nóng)民工和新生代的住房問(wèn)題，這些均可看做是重慶大力提速保障房建設(shè)的背景。

　　1+3的融資模式

　　4000萬(wàn)平方米的公租房共需資金約1000億元。其中，300億元由政府出，其余700億元將通過(guò)社會(huì)融資渠道予以解決

　　在對(duì)于公租房建設(shè)的各種爭(zhēng)議聲中，任宏卻認(rèn)為，當(dāng)前是中國(guó)建設(shè)保障房的最好時(shí)期：土地成本尚未大幅度上升。而重慶的情況則更為特殊，政府本身即擁有大量土地儲(chǔ)備。

　　黃奇帆今年2月15日在重慶市“國(guó)土資源和房屋管理工作會(huì)”上，談到了該市2002年8月出臺(tái)《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法》的因由。

　　黃奇帆表示，2002年以前，政府手里幾乎沒(méi)有土地儲(chǔ)備。如果要用土地，還要向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)。這直接促成了政府儲(chǔ)備土地政策的出臺(tái)。他認(rèn)為，此舉有利于政府在實(shí)際上調(diào)控土地供應(yīng)，控制地價(jià)。

　　在這一政策的支撐下，任宏對(duì)于重慶公租房很有信心：“重慶土地的容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于北京、上海等城市，只要公租房的建設(shè)能夠享受政府給予包括土地、稅收等優(yōu)惠政策，我個(gè)人認(rèn)為是完全可以正常周轉(zhuǎn)的”。

　　黃奇帆的賬本算得更細(xì)，他在近期提出了1+3的融資模式。按照每平米2500元的建設(shè)成本計(jì)算，4000萬(wàn)平方米的公租房共需資金約1000億元。其中，300億元由政府出，主要包括3個(gè)來(lái)源：政府儲(chǔ)備用地、新發(fā)生的土地出讓金和房產(chǎn)稅收入、財(cái)政預(yù)算內(nèi)收入。

　　其余700億元將通過(guò)社會(huì)融資渠道解決。目前，鑒于重慶市本身所具備的土地及政策等優(yōu)勢(shì)，包括社?；稹⒈ｋU(xiǎn)資金、房地產(chǎn)投資信托融資（REITs）等都已參與到重慶市的公租房建設(shè)之中。

　　對(duì)于如何償還這700億元的本息，黃奇帆也有清晰的計(jì)劃。

　　第一，公租房的租金約為10元每平方米每月，4000萬(wàn)平方米一年的租金為48億元。如果700億元貸款按照6%的貸款利息，一年的利息約為42億元，租金收入基本可以覆蓋。

　　第二，4000萬(wàn)平方米的公租房按10%的比例配建400萬(wàn)平方米商業(yè)配套，按照商業(yè)地產(chǎn)每平方米1萬(wàn)元計(jì)算，將有約400億元的收入用于歸還本金。

　　第三，按照2010年6月出臺(tái)的《重慶公租房管理辦法》，公租房入住5年后，可由租房人申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)。據(jù)此，如果按售出1000萬(wàn)平方米計(jì)算，將有約300億元收入，這樣就可以實(shí)現(xiàn)700億元貸款的本息平衡。

　　同時(shí)，政府手中依舊掌握著3000萬(wàn)平方米的公租房，每年都有租金收入，保持財(cái)政的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　公租房“后管理”

　　公租房就是公租房，應(yīng)該形成一種相對(duì)穩(wěn)定的存量

　　公租房租售結(jié)合，被不少人認(rèn)為是解決其融資問(wèn)題的必要途徑，然而隨之而來(lái)的監(jiān)管問(wèn)題亦存隱患。任宏對(duì)本刊記者表示，中國(guó)的城市化進(jìn)程還要持續(xù)二三十年，如果公租房不能夠保持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，可能會(huì)產(chǎn)生更多問(wèn)題。

　　“對(duì)于每一屆政府來(lái)說(shuō)，保障房的建設(shè)都會(huì)是一個(gè)持續(xù)存在的問(wèn)題。所以無(wú)論從穩(wěn)定的角度，還是從管理難易程度等方面來(lái)講，公租房就是公租房，應(yīng)該形成一種相對(duì)穩(wěn)定的存量”，任宏如是說(shuō)。

　　目前，重慶市公租房雖然可由租房者購(gòu)買(mǎi)，但不能進(jìn)行上市交易。若購(gòu)房者想要賣(mài)房，只能出售給公租房管理局，由政府回購(gòu)，其價(jià)格以原銷(xiāo)售價(jià)格加同期銀行存款利息為準(zhǔn)。

　　公租房建設(shè)后的另一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，集中在管理和維護(hù)方面。由于公租房的供給群體規(guī)模大，分布廣，構(gòu)成復(fù)雜，流動(dòng)性強(qiáng)，相應(yīng)的管理工作也變得更加復(fù)雜。重慶市政協(xié)委員劉江龍?jiān)诮衲曛貞c“兩會(huì)”期間提出，這一工作若僅由政府負(fù)責(zé)，很可能重蹈過(guò)去公房管理部門(mén)的覆轍。

　　對(duì)于這一問(wèn)題，任宏也表達(dá)了自己的看法：“今后維護(hù)的問(wèn)題，政府還需要花不少精力。對(duì)于那些剛剛?cè)谌氤鞘猩畹娜后w來(lái)說(shuō)，尚需要一個(gè)適應(yīng)新制度的過(guò)程。不過(guò)我相信，最終因?yàn)槿藢?duì)于文明的需求，對(duì)好生活的追求，會(huì)形成一種強(qiáng)大的推力，促使一種新鮮的管理體系和制度的產(chǎn)生?！?/p>