五大房企身負(fù)重?fù)?dān)：誰會湮沒在這個冬季？

　　在一片冷清中，房地產(chǎn)開發(fā)商終于對樓市前景的判斷達(dá)成一致：冬天來了!而且這個冬天不是轉(zhuǎn)瞬即逝。

　　在衡量房企生存的四大指標(biāo)：負(fù)債率、存貨、銷售率和融資方面，房企目前交出的答卷都不樂觀。

　　房產(chǎn)公司最高負(fù)債率竟達(dá)到968.7%;而四大龍頭“招保萬金”庫存總額就高達(dá)4523億元;銷售方面，前三季半數(shù)以上大型房企未完成全年銷售目標(biāo)75%;而外部的輸血通道，也因?yàn)殂y行、股市、債市、信托的收緊，顯得更加捉襟見肘。

　　四座大山下，誰能熬過這個冬天。誰又會湮沒在這個季節(jié)。

　　這個冬天，注定幾家歡樂幾家愁。

　　負(fù)債率高企

　　資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)健康與否的重要財務(wù)指標(biāo)。過高的資產(chǎn)負(fù)債率將意味著該企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，財務(wù)壓力大。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2011年9月30日，133家滬深兩地上市房企超七成共計98家負(fù)債率超過65.58%的均值，其中有8家A股上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過85%，16家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，有兩家超過100%，資不抵債。與過去10年的房企財務(wù)數(shù)據(jù)相比，今年房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到最高值。由于財務(wù)數(shù)據(jù)總是有一定滯后性，從目前的市場情況來看，開發(fā)商的資金狀況還在惡化。

　　存貨壓頂

　　新房可售庫存如今已處于2010年以來的高位。

　　三季報數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，滬深股市140多家上市房企存貨總量超過1.2萬億元，較去年同期大幅上漲了42%。其中，庫存同比增長的公司多達(dá)112家，占比77.78%，庫存環(huán)比增長的也有109家，占比75.69%。四大龍頭“招保萬金”庫存總額達(dá)到4523億元，同比增長47%，環(huán)比增長8%，占到所有上市房企庫存的近四成。在新推盤增加和成交放緩的影響下，后市商品住房的可售存量還可能上升。券商分析師普遍表示，下半年房地產(chǎn)開發(fā)商的庫存將呈現(xiàn)增長趨勢，預(yù)計到年底市場整體庫存將上升20%-30%。

　　銷售乏力

　　市場入冬，銷售回款速度放緩，標(biāo)桿房企鐵打的脊梁也要撐不住了。

　　前三季半數(shù)以上大型房企未完成全年銷售目標(biāo)75%，房企巨頭的銷售狀況在10月份也是全線告急。截止到11月7日，9家上市房企公布了10月份銷售業(yè)績。整體來看，上市房企的銷售業(yè)績在10月份出現(xiàn)量價齊跌，銷售額下降的房企數(shù)量較8和9月份明顯增多。個體來看，在公布業(yè)績的9家企業(yè)中，萬科、碧桂園等上市公司10月銷售業(yè)績同比下降。萬科、保利降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。其中萬科等房企連續(xù)3月同比下降，碧桂園、保利等連續(xù)兩月業(yè)績下降。

　　融資遇阻

　　先是銀行信貸向諸多開發(fā)商關(guān)閉了大門，接著股市、債市的融資渠道被堵死，然后信托這一房企最為倚重的融資方式也開始限制重重。融資斷流，讓饑寒交迫的房企大佬們面臨更大風(fēng)險。

　　根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近120家上市房地產(chǎn)企業(yè)第三季度收入環(huán)比下降17%，凈利潤下降38%。剔除沒有償還壓力的預(yù)收賬款后，9月末上市房企短期負(fù)債合計達(dá)到4550億元，為賬面現(xiàn)金的2倍。融資方面，前三季度房企融資現(xiàn)金凈流入僅為634億元，同比大幅下降41%。而財務(wù)費(fèi)用則達(dá)到47億元，同比上升27%。在這個冬天，開發(fā)商們通過融資渠道緩解資金壓力的難度已經(jīng)越來越大。

　　五大房企身負(fù)重?fù)?dān)

　　只有在退潮的時候，才知道誰在裸泳。

　　在過去幾年中高歌猛進(jìn)的一些企業(yè)，成為這輪調(diào)控下來受影響最大的企業(yè)。

　　3—5年再造一個保利的口號下，在過去的2年內(nèi)，保利激進(jìn)拿地，盡管銷售業(yè)績大踏步向前，但當(dāng)高速周轉(zhuǎn)遭遇銷售乏力時，一切都不是那么美好。

　　綠城的高負(fù)債更甚，再加上所開發(fā)的項(xiàng)目面臨需求層被限購，想賣得好都難。無怪乎一再被傳“破產(chǎn)”。

　　而對于中華企業(yè)來說，因?yàn)椴季种囟嗵幵谙拶彿秶?，讓銷售前景蒙上陰影。

　　被稱為上海本土老大的綠地集團(tuán)，一面開發(fā)地產(chǎn)，一面進(jìn)軍礦業(yè)，同時又買下西安浐灞球隊(duì)，觸角伸得過長，預(yù)警信號頻頻。

　　作為浙江省內(nèi)另一大佬房企——濱江集團(tuán)，因?yàn)樵诋a(chǎn)品定位上與綠城有著相似之處，而一樣面臨限購限貸引發(fā)的銷售難問題。

　　保利地產(chǎn)

　　激進(jìn)擴(kuò)張吃惡果

　　◎ 負(fù)債數(shù)值緊張程度

　　三季度資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)78.9%，凈負(fù)債率為145.9%，高居行業(yè)榜首。負(fù)債緊張程度十分嚴(yán)重。

　　◎ 存貨數(shù)值緊張程度

　　前三季度存貨為1472億元，比去年末上升33.9%。2006年至2010年間，保利地產(chǎn)的存貨增加了1041.86億元，僅2010年一年就劇增498億元。存貨壓力緊張程度十分嚴(yán)重。

　　◎ 銷售表現(xiàn)緊張程度

　　保利10月實(shí)現(xiàn)簽約面積56.94萬平方米，同比下降26.7%;實(shí)現(xiàn)簽約金額54.2億元，同比下降39.2%。而在8、9月，保利地產(chǎn)簽約金額已分別同比下降11.99%和26.21%，銷售狀況緊張程度嚴(yán)重。

　　◎ 融資情況緊張程度

　　保利近年來主要靠外部融資來緩解現(xiàn)金壓力。由于背景資本雄厚與融資渠道多元化，保利地產(chǎn)融資緊張程度相對較低。
[page]

　　軍企與國企的雙重背景，造就了保利地產(chǎn)軍人般雷厲風(fēng)行的硬朗風(fēng)格。著名的“三搶”策略，即“搶資金、搶市場、搶進(jìn)度”今年依舊未變。

　　然而，對于資金密集型行業(yè)，保利地產(chǎn)的激進(jìn)擴(kuò)張，已給自身帶來高負(fù)債及低現(xiàn)金流等許多問題。今年前三季度，保利地產(chǎn)的凈利潤為35.7億元，而經(jīng)營現(xiàn)金赤字卻高達(dá)66.7億元。2006年至今保利地產(chǎn)累計舉借債券559.8億元，其中2010年一年新增債務(wù)310.70億元。存貨量急劇增加，項(xiàng)目銷售狀況疲軟，經(jīng)營性現(xiàn)金赤字增加，舉債來緩解資金壓力……

　　今年1-10月，保利拿下了20多個地產(chǎn)項(xiàng)目，累計911萬平方米，支付地價306億元。平均每年至少新開拓7-8個城市，保利的全國軍團(tuán)日益壯大。攤子大了，資金壓力也越大，市場走低時便首尾難顧。保利地產(chǎn)作為“出頭鳥”更是首當(dāng)其沖。如何協(xié)調(diào)好集團(tuán)旗下養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等投入高、產(chǎn)出慢的產(chǎn)業(yè)類型與住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平衡，也是保利在激進(jìn)擴(kuò)張過長中必須面對的難題。

　　即使有多種渠道融資機(jī)會的海外上市房企，也面臨著高達(dá)15%的年息成本，作為最擅長的自救手法，保利今年融資也遇到了諸多阻力。11月5日，保利發(fā)布公告“公司撤回2010年非公開發(fā)行A股股票申請的議案”，觀望18個月后，保利96億元融資計劃被迫放棄。7月，保利向銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行40億元的中期票據(jù)用于保障房建設(shè)，但該筆資金是根據(jù)項(xiàng)目情況一期發(fā)行，短期內(nèi)難以緩解資金饑渴。

　　即使有千萬條融資渠道，保利地產(chǎn)最根本的資金來源還是銷售回籠資金。近日，保利地產(chǎn)在北京、南京、上海等地多個項(xiàng)目紛紛低調(diào)降價。

　　中華企業(yè)

　　屯兵限購城的尷尬

　　◎ 負(fù)債數(shù)值緊張程度

　　三季報顯示，截至9月末，該公司的資產(chǎn)總額為235.79億元，負(fù)債總額為184.20億元，資產(chǎn)負(fù)債率為78.12%，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債增加34億元，負(fù)債緊張程度較高。

　　◎ 存貨數(shù)值緊張程度

　　前三季度存貨172.62億元，較今年年初增長18.55億元，存貨周轉(zhuǎn)率為0.075，存貨壓力較大。

　　◎ 銷售表現(xiàn)緊張程度

　　中華企業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積69286 平方米，回籠資金僅1.2億元。上半年實(shí)現(xiàn)利潤總額為0.67億元，同比下降55.3%;前三季度利潤總額3.84億元，凈利潤1.84億元，銷售緊張程度高。

　　◎ 融資情況緊張程度

　　2010年密集通過房地產(chǎn)信托融資，信托融資額位居A股上市房企前三甲，四季度起這些信托計劃將迎來兌現(xiàn)高峰，企業(yè)融資緊張狀況嚴(yán)重。

　　作為上海本土房地產(chǎn)企業(yè)的中華企業(yè)股份有限公司，近來由于高負(fù)債率和高信托/總債務(wù)比例被稱為“綠城第二”。

　　第三季度，中華企業(yè)將所持國泰君安證券股份有限公司和申銀萬國證券股份有限公司股權(quán)出讓，取得投資收益1.73 億元，若剔除此一次性收益以及來自上海浦東金鑫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的紅利1.55 億元，其前三季度實(shí)際經(jīng)營利潤僅0.56億元，意味著三季度該公司無一分錢進(jìn)賬，還虧損0.11億元。

　　在業(yè)內(nèi)看來，中華企業(yè)與綠城有許多相似之處。首先，兩者都熱衷盲目借貸拿地擴(kuò)張，而產(chǎn)品定位又較高端，面臨調(diào)控時易受大沖擊。
[page]

　　中華企業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目大部分位于上海及其周邊地區(qū)的限購城市，據(jù)統(tǒng)計，新增的土地儲備平均的拿地成本為10768元/平方米，產(chǎn)品整體售價2010年上半年已達(dá)到17109元/平方米，全年平均售價18340元/平方米，在上市房地產(chǎn)企業(yè)中僅次于仁恒置地和綠城中國。高額的土地及開發(fā)成本使得中華企業(yè)的項(xiàng)目面臨市場上沸沸揚(yáng)揚(yáng)的降價壓力時，顯示出較弱的抗沖擊力。

　　其次，瘋狂的房地產(chǎn)信托等形式進(jìn)行融資造成債臺高筑。2010年，中華企業(yè)先后8次進(jìn)行信托融資，募集資金34億元，平均信托收益率達(dá)到9.3%，期限在1-2年。如今，中華企業(yè)信托債務(wù)約為53億元，占總債務(wù)的比例約為30%，高居上市房企前三甲。

　　盡管中華企業(yè)多次在公告中表示要擴(kuò)寬融資渠道，多種途徑籌集拿地和項(xiàng)目資金。但實(shí)際上，隨著監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸、授信和融資等日益控制，留給中華企業(yè)管理層可操作的空間相當(dāng)有限。

　　綠城中國

　　高負(fù)債的噩夢

　　◎ 負(fù)債數(shù)值緊張程度

　　半年報顯示，綠城資產(chǎn)負(fù)債率為87.71%，凈資產(chǎn)負(fù)債率163.2%，負(fù)債緊張程度較高。

　　◎ 存貨數(shù)值緊張程度

　　目前綠城中國土地儲備總建筑面積超過4千萬平方米，上半年共新增土地儲備項(xiàng)目8個。下半年計劃推出287萬平方米可售房源，按照其上半年售出56萬平方米計算，其存貨壓力十分緊張。

　　◎ 銷售表現(xiàn)緊張程度

　　截止10月共銷售285億元，同比下滑32.46%，銷售面積124萬平方米，同比下滑42%。其銷售額是17家百億代表企業(yè)中下滑最厲害之一。

　　◎ 融資情況緊張程度

　　今年綠城中國最主要的融資方式還是通過房地產(chǎn)信托進(jìn)行，其7月份通過平安信托聯(lián)合發(fā)起的信托籌資不超過30億元，但投資回報率超過20%，如此高的融資成本證明了其融資情況緊張程度相當(dāng)嚴(yán)重。

　　對于綠城中國，這一激進(jìn)企業(yè)來說，他們追求的是“高進(jìn)高出”發(fā)展路徑，使企業(yè)遭遇樓市不景氣時危機(jī)重重。在今年與其同樣售高端產(chǎn)品的龍湖、星河灣等高端項(xiàng)目紛紛降價，可是綠城中國一直保持著不降價的態(tài)勢，也讓其在銷售變得嚴(yán)峻。

　　綠城中國10月份共有17個新項(xiàng)目或項(xiàng)目分期推出銷售，總推盤面積約為36萬平方米，但銷售額僅比上月上升4億，目前綠城中國僅完成全年目標(biāo)550億元的51.82%。

　　當(dāng)眾多房企按兵不動，現(xiàn)金為王之時，高負(fù)債的綠城繼續(xù)對外拿地，年內(nèi)綠城中國收獲8塊地，使其土地儲備量超過4000萬平方米，且仍大量屯兵限購城市。

　　高漲的負(fù)債率對其帶來的負(fù)面影響也直接影響其融資情況，迫使它采用高昂的成本來進(jìn)行融資，而這也最終將由其自己來承擔(dān)，使項(xiàng)目賺取的利潤大部分都交付給了信托產(chǎn)品。
[page]

　　而綠城中國會造成這一結(jié)果，與其項(xiàng)目檔次有一定關(guān)系。其推出的項(xiàng)目多為純高端，在限購城市推出，由于受今年調(diào)控政策所影響，購買純高端項(xiàng)目人群多數(shù)都被限購，導(dǎo)致其銷售慘降。而在這時候，綠城中國還不愿降價，始終堅(jiān)信此輪調(diào)控馬上就會結(jié)束，它在賭，但是如果賭輸了，結(jié)果會很慘烈。

　　上海易居房地產(chǎn)企業(yè)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成認(rèn)為綠城長久堅(jiān)持的是誰膽子大誰就贏，目前他們處在贏得起輸不起的時候。在2008年時，綠城也產(chǎn)生過危機(jī)，當(dāng)時國家花了4萬億救市，讓綠城一起度過了難關(guān)。高負(fù)債，高增長是綠城的標(biāo)志，同時也是高風(fēng)險的因素，而高風(fēng)險則意味著倒閉瞬間即成。

　　綠地集團(tuán)

　　高速擴(kuò)張能否解套

　　◎ 負(fù)債數(shù)值緊張程度

　　根據(jù)綠地集團(tuán)提供的最新財務(wù)數(shù)據(jù)，今年前三季度，集團(tuán)結(jié)算銷售收入為1091.07億元，不過其中能源產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入485億元，占當(dāng)期全部結(jié)算收入的44%。

　　◎ 存貨數(shù)值緊張程度

　　截止10月底綠地集團(tuán)在上海市場庫存量高居房地產(chǎn)企業(yè)榜首，由于2009年綠地在上海狂撒300多億元拿下二十余幅地造成現(xiàn)今存貨壓力較大。

　　◎ 銷售表現(xiàn)緊張程度

　　根據(jù)中房信提供的數(shù)據(jù)，今年前三季度，綠地集團(tuán)銷售金額為540億元，銷售面積為560萬平方米，其銷售情況相對其他房企來說緊張程度稍緩。

　　◎ 融資情況緊張程度

　　銀行融資為主，短期融資券、信托理財產(chǎn)品等為輔，不斷拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資模式。所以其融資情況較為順暢，緊張程度相對較低。

　　綠地集團(tuán)作為尚未上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一，其銷售金額實(shí)際比一些上市企業(yè)更好，面對高負(fù)債率、高存貨量，雖然前三季度綠地集團(tuán)銷量較好，但為了更好的消化高存貨量，獲得資金周轉(zhuǎn)，綠地選擇了大面積降價。

　　10月，綠地集團(tuán)旗下綠地秋霞坊項(xiàng)目進(jìn)行了明顯的降價，其余綠地在上海的多個項(xiàng)目如綠地布魯斯小鎮(zhèn)別墅目前正以8折銷售，綠地公園壹品、綠地薔薇九里等樓盤也均在價格上有不同程度的讓步。

　　在土地儲備上，在2009年綠地在上海拿下二十余幅地，通過1至2年的開發(fā)，導(dǎo)致今年綠地在上海開盤項(xiàng)目較多，也導(dǎo)致了其目前存貨壓力較大。而綠地今年又獨(dú)占鰲頭拿了7幅地，但其中僅1幅為純住宅類，其余地塊均涉及商業(yè)。目前綠地的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)占到40%，也證明了其正在從住宅項(xiàng)目向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的過程，這勢必成為未來開發(fā)商必經(jīng)之路。

　　綠地集團(tuán)除了房地產(chǎn)行業(yè)外，更投身能源行業(yè)，成為能源新巨頭。能源產(chǎn)業(yè)更作為綠地集團(tuán)近年來重點(diǎn)發(fā)展的第二支柱產(chǎn)業(yè)。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成認(rèn)為，綠地已經(jīng)逐漸從房地產(chǎn)行業(yè)超宏業(yè)經(jīng)營發(fā)展所轉(zhuǎn)變，其趨勢是正確的。有效的分散了房地產(chǎn)主業(yè)風(fēng)險。所以在目前的房地產(chǎn)市場嚴(yán)峻情況下，相對其他集團(tuán)，綠地集團(tuán)存活的相對較好。

　　濱江集團(tuán)

　　融資單一能否走遠(yuǎn)

　　◎ 負(fù)債數(shù)值緊張程度

　　三季度報顯示目前其資產(chǎn)負(fù)債率為81.44%，凈負(fù)債率為31.16%。但由于其高額的預(yù)收賬款導(dǎo)致其持續(xù)高漲的負(fù)債率，一旦樓市普遍降價20%以上，可能出現(xiàn)資不抵債的情況，所以其負(fù)債緊張程度相當(dāng)高。

　　◎ 存貨數(shù)值緊張程度

　　截止三季度，濱江集團(tuán)存貨量已達(dá)229億元，同比增長55.61%，較年初增長71.92%。目前濱江集團(tuán)存貨數(shù)量位列浙江省內(nèi)第一，其存貨壓力明顯增高。

　　◎ 銷售表現(xiàn)緊張程度

　　截止9月底，濱江集團(tuán)累計實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約55億人民幣，相比去年同期減少20億元人民幣。其主要原因是今年可結(jié)算項(xiàng)目減少所致。所以銷售表現(xiàn)與樓盤交付少有關(guān)，所以緊張程度為一般。

　　◎ 融資情況緊張程度

　　最重要的融資來源是銀行借貸，其融資渠道較為單一，所以融資情況仍處于較為緊張狀態(tài)。
[page]

　　缺乏現(xiàn)金、銷售大幅下降、土地存貨量大，是濱江集團(tuán)目前面臨的幾大問題，同時年初制定的100億元銷售計劃可能宣告破產(chǎn)，據(jù)了解，截止9月底，僅實(shí)現(xiàn)55億元。

　　81.44%的負(fù)債率相比年初增加了1.95%，也使得其成為高負(fù)債企業(yè)之一，而其相對單一的融資情況讓現(xiàn)金流成為嚴(yán)重問題。

　　今年1-9月，濱江集團(tuán)沒有任何新增土地儲備，這也證明了公司目前已明顯放緩擴(kuò)張速度，在區(qū)域選擇上，適度規(guī)避房價已過快上漲的城市。上半年銷售表現(xiàn)差與可售樓盤有直接關(guān)系，上半年濱江集團(tuán)僅三個項(xiàng)目部分尾盤及新城時代廣場交付。

　　濱江集團(tuán)放緩施工速度，延遲開盤，也許是在盼望政府對限購能夠放寬政策。雖然目前公司可售房源較少，對于銷售資金回籠不利，但是由于旗下新盤較多，在定價上會比較自由。如果政府始終不放開政策，雖然走得是中高端線路，但面臨現(xiàn)在的市場以及上半年的資金情況，相信濱江集團(tuán)也會給予一個客戶更能夠接受的價格，來促使銷售量的提升。

　　現(xiàn)今，濱江集團(tuán)唯有采取快速銷售、大幅降價，回籠資金，對土地進(jìn)行合理拿地，降低其土地儲備量，才能度過此次難關(guān)。從2012年起，濱江集團(tuán)除了位于杭州的項(xiàng)目，位于衢州、上虞及紹興等地項(xiàng)目陸續(xù)竣工，公司的土地儲備情況及銷售情況可得到一定程度的緩解，也許2011年是濱江集團(tuán)逸以待勞的一年，2012年有望成為其業(yè)績拐點(diǎn)。

　　壞氣候好價錢危機(jī)中有機(jī)遇

　　2011年注定是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上不平凡的一年。在當(dāng)前三道“限”字鐵閘下，中國房企正面臨一場前所未有的行業(yè)洗牌。

　　90%的房企分批倒下

　　十年之后，還會剩下哪些房地產(chǎn)企業(yè)?上海易居房房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成認(rèn)為，第一輪也就是第一個五年，將會倒下30%的企業(yè)，其中中小企業(yè)以及大企業(yè)中，成本管控能力差的民營企業(yè)先倒。“因?yàn)樗麄円话憬M織管控有問題，導(dǎo)致成本管控能力差，項(xiàng)目少從而材料采購以及與供應(yīng)商談判能力較差。”

　　第二輪，5到10年之后大約也會倒下30%的企業(yè)，倒下的是還沒有實(shí)現(xiàn)從住宅開發(fā)到商業(yè)開發(fā)或旅游地產(chǎn)等多元發(fā)展轉(zhuǎn)型的企業(yè)。

　　第三輪也就是10年以后還會倒下30%的企業(yè)，就是戰(zhàn)略還未調(diào)整過來的企業(yè)，還是以機(jī)會、人脈導(dǎo)向?yàn)橹鞫鴽]有向戰(zhàn)略驅(qū)動和價值驅(qū)動轉(zhuǎn)變的企業(yè)。最后房地產(chǎn)企業(yè)將剩下200~3000家左右也是相當(dāng)合理的數(shù)量。倒下誰家是偶然的，但是倒下是必然的。

　　房企并購空前活躍

　　2008年房地產(chǎn)開發(fā)商通過折價銷售規(guī)避風(fēng)險，而2011年開發(fā)商則采取了產(chǎn)業(yè)并購整合的方式予以應(yīng)對。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計報告顯示，今年前十月，我國房地產(chǎn)企業(yè)累計股權(quán)并購數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了93宗，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)變動超過去年同期兩倍以上，房企整合并購潮呼之欲出。對于真正資金鏈緊張的中小型開發(fā)商而言，不降價將面臨資金鏈斷裂，而降價整個項(xiàng)目就會虧本，因此把公司賣給大企業(yè)最快捷最劃算。而對于擁有多元而強(qiáng)力資本渠道的大型房企而言，此時大可以劃算的價格并購抄底，進(jìn)而主宰市場。

　　大者越大，強(qiáng)者恒強(qiáng)。在整個行業(yè)大整合運(yùn)動中，中國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度明顯增加。2010年，進(jìn)入銷售額 50億入銷售額 50億以上的企業(yè)只有 20個，而2011年盡管全國總銷售額下降，但是進(jìn)入銷售額 50億的企業(yè)有 30個。從銷售面積的角度看，情況亦如此。2010年，銷售面積在 50萬平米以上的企業(yè)只有20個，而 2011年有 30個。

　　薄利多銷控制風(fēng)險

　　兩岸唱空啼不住，房企已過萬重山。商場如戰(zhàn)場，對房企而言，如何逆市而動，爭取在這一輪調(diào)控中存活并發(fā)展呢?專家們?yōu)殚_發(fā)商們支招。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為房企應(yīng)該“向萬科學(xué)習(xí)”，做好企業(yè)發(fā)展的基本功，以“現(xiàn)金為王”。 第一、增加高速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品比例，中小戶型產(chǎn)品應(yīng)該加速推貨;第二、高端產(chǎn)品線定位的房企，在產(chǎn)品推盤和布局上適當(dāng)“舍卒保車”，并且拉長銷售的蓄水期，在適當(dāng)時候以一定的性價比入市，追求集中成交而帶來的市場品牌營銷。第三、對于當(dāng)時拿地較為激進(jìn)的企業(yè)，手中持有“地王”項(xiàng)目，要適度拉長項(xiàng)目的開發(fā)周期，以項(xiàng)目本身土地的升值及房價的上漲來對沖項(xiàng)目當(dāng)前銷售相對虧損的狀態(tài);第四、銀行融資難的情況下，在資本市場需求更多資金支持企業(yè)發(fā)展，如基金、PE等。

　　周建成指出，目前中小房企要想在在此輪調(diào)控中不被淘汰，必須加強(qiáng)組織管控能力，優(yōu)化流程，抓好項(xiàng)目管理，控制開發(fā)成本。上海克而瑞研究中心分析師楊晨青認(rèn)為，對于大企業(yè)來說，目前最重要的是做到高周轉(zhuǎn)，加快企業(yè)周轉(zhuǎn)速度以及中低端項(xiàng)目的施工速度，高端項(xiàng)目暫且不要開工，已經(jīng)開工的放緩施工，采取降價換量來爭取高周轉(zhuǎn)。在選擇開發(fā)的城市中，要優(yōu)先考慮二三四線尚未限購的和過去房價上漲速度緩慢的城市中，在拿地方面多拿普通住宅項(xiàng)目，少拿高端項(xiàng)目。

　　伺機(jī)抄底紛紛入場

　　無資本，不地產(chǎn)，資本永遠(yuǎn)是這個行業(yè)的核心資源。在地產(chǎn)圈內(nèi)循環(huán)之外，眾口鑠金的房企資金鏈困局也吸引了不少懷揣資金的其他行業(yè)抄底者。

　　“索羅斯準(zhǔn)備組織國際炒家抄底中國樓市!”這一消息給房企帶來的心理安慰遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出它的實(shí)際意義。

　　近日，對沖基金大鱷索羅斯近期與香港房地產(chǎn)開發(fā)商以及地產(chǎn)代理秘密見面，計劃成立房地產(chǎn)投資基金，伺機(jī)投資中國內(nèi)地以及香港的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目。這支投資基金預(yù)計會通過替內(nèi)地房企融資賺取高息或入股的模式盈利，同時減輕房地產(chǎn)企業(yè)高債務(wù)比率帶來的風(fēng)險。

　　全球最大的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商世邦魏理仕的姊妹公司世邦魏理仕環(huán)球投資(CBRE Global Investors)也在11月15日宣布，將在四年來首次投資中國樓市，計劃在明年二季度前購買住宅土地用于地產(chǎn)開發(fā)。

　　事實(shí)上，自8月份以來，各路私募及基金公司人馬已頻頻在全國各地出現(xiàn)，以較低價格收購項(xiàng)目。而上海市場上許多在售的項(xiàng)目，實(shí)際上已被房地產(chǎn)基金組團(tuán)以5至7折價格收購。

　　孫子曰：“其疾如風(fēng)，其徐如林，侵掠如火，不動如山，難知如陰，動如雷霆。”如今，在調(diào)控的背景下越來越多的房企們正遵從著其中的四字真言“風(fēng)林火山”，度過一個個危機(jī)，并尋求新的發(fā)展機(jī)遇。