創(chuàng)業(yè)園區(qū)突圍：輕資產(chǎn)之路難覓 或借孵化器破題

擯棄“開(kāi)發(fā)-建設(shè)-出售-再開(kāi)發(fā)”的“重資產(chǎn)”路徑，提高園區(qū)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力的業(yè)務(wù)比重 ，幾乎成為品牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商默認(rèn)的未來(lái)發(fā)展模式。

而如何讓“輕資產(chǎn)”模式不只停留在口號(hào)上，尋找更多盈利模式，成為行業(yè)必須思考的命題。

據(jù)我們觀察，建平臺(tái)，做服務(wù)，設(shè)增值，觸金融成為目前園區(qū)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”的基本做法。而另外一種現(xiàn)象，我們觀察到正可為園區(qū)“輕資產(chǎn)”覓路解題，那就是重拾“孵化器”這只“武器”。

雖然目前孵化器的物理載體在園區(qū)建設(shè)中基本是標(biāo)配(除卻一些專業(yè)廠房或物流地產(chǎn)商)，但真正將孵化業(yè)務(wù)重新提振，利用孵化業(yè)務(wù)為園區(qū)盈利模式拓路的很少。

眼下，越來(lái)越多的園區(qū)方正嘗試重拾孵化業(yè)務(wù)，欲借孵化為園區(qū)“輕資產(chǎn)”盈利模式拓路。

以下我們引用來(lái)自政府園區(qū)、民營(yíng)園區(qū)和園區(qū)代運(yùn)營(yíng)方的三個(gè)例子，來(lái)分析他們各自借“孵化器”探路的方式。

中關(guān)村海淀園創(chuàng)業(yè)孵化靠房租年入百萬(wàn)

作為政府主導(dǎo)型園區(qū),中關(guān)村海淀創(chuàng)業(yè)園在2008年就成立了自己的創(chuàng)業(yè)孵化器——金種子創(chuàng)業(yè)谷.據(jù)海淀創(chuàng)業(yè)園主任趙新良介紹，目前他們有五萬(wàn)平米的物業(yè)空間可用，光依靠房租和服務(wù)費(fèi)的收入一年至少有幾百萬(wàn)元的利潤(rùn)。

海淀創(chuàng)業(yè)園的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)在于，其所使用的物業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)為政府所有，海淀創(chuàng)業(yè)園不需要再支付租賃的費(fèi)用。園區(qū)為入孵的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供基本的物理場(chǎng)所，也就是工位，收取平均3.21元/天/平米的租金。其孵化區(qū)主要使用中關(guān)村發(fā)展大廈、中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大廈等五塊場(chǎng)地，提供600多個(gè)工位。

園區(qū)對(duì)入孵企業(yè)有一定的篩選機(jī)制，入選之后可以獲得6個(gè)月免費(fèi)的項(xiàng)目預(yù)孵化。這些從孵化器畢業(yè)的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)在正式進(jìn)入園區(qū)時(shí)還可以享受一些辦公用房租金方面的優(yōu)惠。海淀創(chuàng)業(yè)園目前給部分入駐創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的優(yōu)惠是三年內(nèi)房租四折。

由于產(chǎn)權(quán)為政府所有，海淀創(chuàng)業(yè)園目前使用的五塊場(chǎng)地為政府早年投建，樓宇自身的升值已經(jīng)免去物業(yè)成本回收的憂慮。此外，海淀創(chuàng)業(yè)園做孵化器還能從上面部門(mén)獲得百萬(wàn)以上的經(jīng)費(fèi)支持。

在營(yíng)收平衡之后，海淀創(chuàng)業(yè)園做得更多的是項(xiàng)目投資。海淀創(chuàng)業(yè)園在2008年聯(lián)合幾家專業(yè)機(jī)構(gòu)成立了金種子投資，為每個(gè)項(xiàng)目投資50到300萬(wàn)不等的資金投入，目前已經(jīng)投了7個(gè)項(xiàng)目。作為國(guó)有企業(yè)和國(guó)有資金，海淀創(chuàng)業(yè)園目前遇到的主要問(wèn)題就是如何退出。對(duì)于這點(diǎn)，趙新良有心與民企合作，但國(guó)有機(jī)制體制的改革創(chuàng)新還需時(shí)日，目前這一想法還停留在上報(bào)審批階段。

政府型園區(qū)沒(méi)閉門(mén)造車，海淀創(chuàng)業(yè)園目前拉來(lái)了一家新成立的孵化器“創(chuàng)客總部”合作，希望引進(jìn)更加靈活和市場(chǎng)化的運(yùn)作機(jī)制。創(chuàng)客總部目前提供給創(chuàng)業(yè)者的工位租金是400元/月，其創(chuàng)始人陳榮根認(rèn)為這已經(jīng)是市面上民營(yíng)孵化器最低的價(jià)格了。

而對(duì)于創(chuàng)業(yè)咖啡館，我們發(fā)現(xiàn)基本也成園區(qū)“標(biāo)配”，海淀創(chuàng)業(yè)園在海淀創(chuàng)業(yè)大廈的一樓設(shè)立了一個(gè)創(chuàng)業(yè)咖啡館。

恒生科技園布局孵化業(yè)務(wù) 引入品牌咖啡館

作為民營(yíng)的品牌園區(qū)開(kāi)發(fā)商，恒生科技園也在向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，布局孵化器業(yè)務(wù)就成為其具體措施之一。

恒生科技園總裁楊萍在參觀完車庫(kù)咖啡之后感慨頗深，在成立了一套體系進(jìn)行創(chuàng)業(yè)孵化的同時(shí)，恒生科技園自己的咖啡館也要在近期開(kāi)門(mén)迎客。據(jù)楊萍介紹，恒生科技園目前引進(jìn)了一家意大利知名咖啡，由恒生科技園入股，三方欲共同打造一家更具創(chuàng)業(yè)氛圍的咖啡館。在楊萍看來(lái)，咖啡館類孵化器的盈利渠道不該僅依靠咖啡簡(jiǎn)餐和工位出租來(lái)盈利，其未來(lái)最大的盈利渠道應(yīng)該是投資。

恒生科技園目前已有自己的創(chuàng)業(yè)孵化器，其項(xiàng)目來(lái)源以江浙為主，主要看好互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域。而在政策方面，恒生科技園會(huì)給予其看中的項(xiàng)目?jī)傻饺甑拿庾馄凇?ldquo;也分不同的檔次，有免一年兩年的，或者給房子或者給投資或者給輔導(dǎo)的。”

對(duì)于園區(qū)做孵化器，楊萍的想法是：與其去外面招商找企業(yè)，不如在園區(qū)內(nèi)孵化一些符合自己產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)，并把它養(yǎng)大。

區(qū)別于政府型園區(qū)，民營(yíng)孵化器要實(shí)現(xiàn)盈利和增值，還需要依靠租金支持。楊萍認(rèn)為，只要覆蓋基本的成本，園區(qū)孵化器還應(yīng)該保有部分創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)的公益性質(zhì)。之后，園區(qū)方對(duì)于項(xiàng)目的投資收益才是日后增值的主要渠道。

“二房東”寶藍(lán)也設(shè)孵化器 看好其投資收益

不同于政府型和民營(yíng)園區(qū)，寶藍(lán)股份是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域較為特殊的發(fā)展類型。寶藍(lán)一直以來(lái)“二房東”的身份走在“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的路上。目前，寶藍(lán)也不安現(xiàn)狀：想要借助其現(xiàn)有的物業(yè)資源做“投資孵化”的新業(yè)務(wù)。用北京順寶藍(lán)廷投資有限公司總經(jīng)理李然的描述來(lái)講，“如果把寶藍(lán)股份的業(yè)務(wù)比喻為金字塔，那么塔基為基本物業(yè)租賃，塔中層是園區(qū)運(yùn)營(yíng)增值服務(wù)本身，塔尖就是投資孵化業(yè)務(wù)。”

據(jù)了解，目前寶藍(lán)拿出了十萬(wàn)平米的物業(yè)來(lái)做投資孵化的業(yè)務(wù)。寶藍(lán)自己將成立一個(gè)孵化器，園內(nèi)也配置一個(gè)咖啡館。

目前，十萬(wàn)平米的空間已被百度和騰 訊等部分研發(fā)創(chuàng)業(yè)中心占去了幾千平。李然認(rèn)為，目前最有前景的是互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)和互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)，特殊材料和大健康領(lǐng)域他們也會(huì)考慮投資。

寶藍(lán)的優(yōu)勢(shì)在于，其本身就是“輕資產(chǎn)”模式，不用受累物業(yè)產(chǎn)權(quán)的租售困擾。拿著“別人”的資產(chǎn)做增值本身就是門(mén)業(yè)務(wù)，這下又將這部分物業(yè)用“孵化”盤(pán)活，而入孵的企業(yè)還能享受園區(qū)內(nèi)本身就配套的法律、人資、財(cái)務(wù)等服務(wù)。寶藍(lán)的模式可謂低成本，高產(chǎn)出。

對(duì)于孵化器，李然認(rèn)為，目前大家做孵化器必須要使用投資手段，而使用便宜的錢(qián)進(jìn)行投資才會(huì)得到更大的收益。面對(duì)國(guó)內(nèi)近乎15%利息率的“貴錢(qián)”，如果能夠使用國(guó)外3-4%的“便宜錢(qián)”，那么拿著部分錢(qián)做物業(yè)投資也好，做創(chuàng)業(yè)投資也好，收益相對(duì)飽滿。投資收益，這是寶藍(lán)做孵化器的市場(chǎng)化觀點(diǎn)，這也將是園區(qū)運(yùn)營(yíng)者拓寬盈利渠道的優(yōu)選。

除卻上述幾家，園區(qū)將孵化器和創(chuàng)業(yè)咖啡館搭成“標(biāo)配”的現(xiàn)場(chǎng)越來(lái)越普遍。

“輕資產(chǎn)”的園區(qū)路徑到底該怎么走?借道孵化器是否是長(zhǎng)策?市場(chǎng)剛剛試水，成效如何我們還將繼續(xù)觀察關(guān)注。