天房集團(tuán)：多元融資救贖

　　在常規(guī)融資模式不能繼續(xù)支撐企業(yè)發(fā)展的情況下，天房集團(tuán)的多元融資模式或許更值得那些無法拿到巨額信貸的地產(chǎn)同行們借鑒。

　　文/屈濤

　　去年二季度，受次貸危機(jī)、緊縮信貸政策、消費(fèi)者信心指數(shù)等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了一場(chǎng)前所未有的寒冬。作為天津地產(chǎn)領(lǐng)域的國家隊(duì)和主力軍，天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團(tuán)有限公司(以下簡稱“天房”)也毫無例外地受到影響，銷售收入大幅下滑，主營業(yè)務(wù)中土地整理收入幾乎為零，房地產(chǎn)銷售收入同比下降近50%。

　　地產(chǎn)公司的存活終究要靠充裕的現(xiàn)金流。“當(dāng)時(shí)，天房的資產(chǎn)負(fù)債率已超過70%，不具備正常銀行貸款的條件，上市公司部分項(xiàng)目由于不具備四證，貸款空間也很狹小?！痹谔旆棵媾R流動(dòng)性不足、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)關(guān)頭，閻立新臨危受命。積極拓寬融資渠道、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為他擔(dān)任天房集團(tuán)財(cái)務(wù)部部長以來的頭等大事。

　　財(cái)務(wù)再造

　　財(cái)務(wù)出身的閻立新“術(shù)業(yè)有專攻”，31歲就當(dāng)上總會(huì)計(jì)師，去年在天津市副局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部公開考試中以專業(yè)第一的優(yōu)異成績嶄露頭角，被列入后備干部人才庫，去年9月份被天房集團(tuán)董事長馬鶴亭招致麾下。源于對(duì)財(cái)務(wù)工作的熱愛，閻立新上任之后從財(cái)務(wù)開始進(jìn)入角色。

　　“財(cái)務(wù)管理作為天房企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)該成為天房長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具?！遍惲⑿抡f，房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要獲得核心競爭能力，必須改善財(cái)務(wù)狀況，謹(jǐn)慎選擇新項(xiàng)目，提高財(cái)務(wù)管理水平。

　　2008年末，天房總貸款高達(dá)77.13億元，一旦資金鏈斷裂，將具有極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過詳細(xì)的報(bào)表分析，財(cái)務(wù)部門發(fā)現(xiàn)天房的項(xiàng)目大多處于“只有投入沒有產(chǎn)出，或者投入大產(chǎn)出小”的情況，在存貨資產(chǎn)變現(xiàn)的困難下，僅僅依靠銀行貸款支撐運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見。閻立新帶領(lǐng)財(cái)務(wù)部門70多位員工，在集團(tuán)黨委書記、董事長馬鶴亭的支持下，提出一套加強(qiáng)現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理的具體意見和建議。

　　首先是創(chuàng)新融資模式。天房現(xiàn)有的資產(chǎn)負(fù)債比率為71.57%，已經(jīng)高于銀行貸款的上限，而大量開工項(xiàng)目仍然需要持續(xù)的資金投入，靠資金回收再投入短期內(nèi)也難以湊效，解決資金硬需求，必須拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資模式。為此天房擬定了一系列創(chuàng)新的融資模式。股權(quán)融資、企業(yè)發(fā)債、創(chuàng)立保障房投資基金、參與城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展基金，多種融資模式同步推進(jìn)，箭在弦上，蓄勢(shì)待發(fā)。

　　其次是加快資金回收。利用項(xiàng)目多的優(yōu)勢(shì)，天房進(jìn)行直接項(xiàng)目合作，與北京天鴻寶業(yè)合作開發(fā)的天津?yàn)稠?xiàng)目就是一個(gè)成功案例。房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是在任何階段都可以銷售，只要賣的價(jià)錢好，不妨出售一些投資大、周期長、回報(bào)不確定的在建項(xiàng)目，這樣既緩解了短期資金緊張壓力，又帶來了一些投資收益。此外，今年以來天房加大房地產(chǎn)營銷力度，在地產(chǎn)交易會(huì)上亮點(diǎn)頻現(xiàn)，也是為了加快資金回收。

　　第三是成本費(fèi)用控制。閻立新建議在集團(tuán)公司層面設(shè)立如投招標(biāo)、材料物資采購、施工預(yù)算管理部門，以達(dá)到重大投資項(xiàng)目預(yù)算雙審制。目前實(shí)行的集團(tuán)資金統(tǒng)管模式，較好的發(fā)揮了內(nèi)部資源統(tǒng)籌調(diào)度的優(yōu)勢(shì)，但也助長了子公司對(duì)母公司在資金上的依賴，增加了融資成本計(jì)算分配的復(fù)雜。為此閻立新建議嘗試準(zhǔn)財(cái)務(wù)公司的方法，采用市場(chǎng)化手段改進(jìn)集團(tuán)資金管理模式，用穩(wěn)定的政策和核算方法，調(diào)動(dòng)子公司和母公司兩個(gè)層面的積極性。

　　第四是會(huì)計(jì)核算和內(nèi)控需要加強(qiáng)。財(cái)務(wù)部門短期內(nèi)加大對(duì)新業(yè)務(wù)的研究和財(cái)務(wù)分析工作，及時(shí)提供對(duì)策，進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范，遠(yuǎn)期考慮構(gòu)建功能更加全面的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。除了做好財(cái)務(wù)分析，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范，天房還將建立全面預(yù)算管理、ERP和BI系統(tǒng)，依靠信息化手段提供財(cái)務(wù)管理水平。

　　總體來看，天房的財(cái)務(wù)制度和內(nèi)控監(jiān)管體系還不夠健全，財(cái)務(wù)管理方面的工作任重道遠(yuǎn)。

　　融資“組合拳”

　　融資一貫被視為房地產(chǎn)企業(yè)的頭等大事。2008年底，天房經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負(fù)值，造成對(duì)籌資活動(dòng)的嚴(yán)重依賴。相對(duì)于很多傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)需要巨額資金作為項(xiàng)目支持，而國家實(shí)施金融調(diào)控的政策至今沒有松動(dòng)。閻立新認(rèn)為，即使在寬松信貸政策的2009年，銀行貸款以投向以鐵路、公路、基建、大宗商品等為重點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨較為嚴(yán)峻的融資難題。

　　為儲(chǔ)備“過冬糧草”，天房制定了一整套融資組合拳。

　　據(jù)閻立新介紹，天房近期資本運(yùn)營主要定位于發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金。此次由天房集團(tuán)發(fā)起、天津市國土資源和房屋管理局和私募股權(quán)投資公司(即“政府、企業(yè)、投資者”三方合作)獨(dú)創(chuàng)了全國首支“保障性住房投資基金”。該基金的投資人主要由銀行推薦，資金來源采取社會(huì)募集的方式，包括銀行理財(cái)產(chǎn)品，即“銀信政”產(chǎn)品資金?！般y信政”模式一般為銀行(委托人)委托信托公司(受托人)設(shè)立對(duì)應(yīng)的單一資金信托計(jì)劃，募集資金用于某地建設(shè)項(xiàng)目，銀行再將信托計(jì)劃拆分賣給投資者。2009年6月11日，在“第三屆中國企業(yè)國際融資洽談會(huì)”上，該基金同時(shí)與工商銀行天津分行、渤海銀行、天津信托、安信信托、交銀國際信托簽訂了合作框架協(xié)議，獲批規(guī)模50億元，首期計(jì)劃投入20億元。這一基金的推出將豐富保障性住房投融資模式，對(duì)完善房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)、化解金融風(fēng)險(xiǎn)起到積極作用。

　　另外，天房集團(tuán)還與吉富中國投資管理股份有限公司(下稱“吉富中國”)聯(lián)合發(fā)起了“天津城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展基金”，規(guī)模為50億元，管理人為天津吉天股權(quán)投資基金管理有限公司，后者由天房集團(tuán)和吉富中國共同出資而成，資本金1000萬元，雙方各占50%股權(quán)。

　　近期企業(yè)發(fā)債的前期準(zhǔn)備工作正在積極推進(jìn)，年報(bào)審批、資信評(píng)估、律師鑒定同步進(jìn)行，此次天房擬發(fā)債5億元，期限七年，利率在5%左右，閻立新說他們爭取在年內(nèi)獲批發(fā)行。

　　除了產(chǎn)業(yè)投資基金外，天房集團(tuán)采用資本市場(chǎng)直接融資方式，利用旗下天房發(fā)展上市公司平臺(tái)定向增發(fā)、發(fā)行公司債，其中值得一提的是天房特別注重股權(quán)性融資，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債水平，截止到2009年6月底，天房通過定向增發(fā)、股權(quán)融資、融資租賃等各類融資方式已籌集資金30億多元。

　　銀行信貸方面，閻立新坦言自己是個(gè)非常幸運(yùn)的人，因?yàn)樗先沃蟛痪茫瑖邑泿耪哂伞皬木o”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩捤伞?。天房在已有銀行渠道的基礎(chǔ)上拓展合作銀行范圍，先后同渤海銀行、上海銀行、中德住房儲(chǔ)蓄銀行、濱海農(nóng)村商業(yè)銀行、哈爾濱銀行、齊魯銀行等新興銀行建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系，其中融資結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)良性調(diào)整，通過到期貸款的置換，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，強(qiáng)化資金成本核算，有效降低利潤水平，延長貸款期限，把短期貸款向中長期貸款轉(zhuǎn)換。特別是與國開行天津分行簽署總投資320億元項(xiàng)目的合作協(xié)議，進(jìn)一步筑牢與大型金融機(jī)構(gòu)的全面合作關(guān)系。

　　天房還參股中新天津生態(tài)城和天津?yàn)I海農(nóng)村商業(yè)銀行，與主流金融機(jī)構(gòu)合作等一系列舉措，打造資本運(yùn)營板塊，實(shí)現(xiàn)了資本運(yùn)營與實(shí)業(yè)經(jīng)營的良性互動(dòng)，為保證天房集團(tuán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)良好運(yùn)轉(zhuǎn)提供了有力的資金支撐。

　　截至今年6月底，天房融資總額達(dá)到94.9億元，比年初增加了17億元。憑借其強(qiáng)大的資本運(yùn)營平臺(tái)和政府資源，天房集團(tuán)占盡天時(shí)、地利、人和，“比如在一級(jí)土地整理中，資金、規(guī)劃、拆遷、市政配套等每一個(gè)難題都讓中小開發(fā)商不敢輕易涉足，利用大集團(tuán)的資本優(yōu)勢(shì)做一級(jí)土地市場(chǎng)整理，已經(jīng)成為天房集團(tuán)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)之一?！?閻立新說。

　　居者有其屋

　　2009年6月11日，天房發(fā)起全國首支保障性住房投資基金。

　　6月21日，天津規(guī)模最大的限價(jià)房項(xiàng)目——天房雅韻，被天房集團(tuán)以10.9億元率先中標(biāo)，開盤銷售當(dāng)天就有147套被認(rèn)購。

　　在天津，每四個(gè)保障性住房項(xiàng)目中，就有一個(gè)是由天房集團(tuán)承建的。天房集團(tuán)是天津成立最早的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自1981年成立至今，總資產(chǎn)從組建時(shí)的8000萬元發(fā)展到147.5億元，年開工面積從20多萬平方米增長到300多萬平方米(其中社會(huì)保障性住房200萬平方米)，累計(jì)開發(fā)面積已達(dá)2000余萬平方米。目前，天房已經(jīng)發(fā)展成為集土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資和資本運(yùn)營四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型開發(fā)企業(yè)。

　　“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”自古至今，房子始終傾注著人們無限的希冀與夢(mèng)想，住有所居是大部分普通老百姓一生中最想?yún)s最難以實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想之一。如何解決普通老百姓的住房問題一直是政府不斷探索的民生工程之一。為解決中低收入家庭的住房困難，政府提出保障性住房政策，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房等。

　　今年，天津市經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房等保障性住房規(guī)劃建設(shè)770萬平方米，約11萬套，建設(shè)規(guī)模比2008年增加兩成多，是保障性住房建設(shè)規(guī)模最大的一年。其中，天房集團(tuán)承擔(dān)了重要的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，開發(fā)量約占全年保障性住房供應(yīng)總量的1/3。天房今年的開發(fā)建設(shè)重點(diǎn)工程、重點(diǎn)項(xiàng)目有20項(xiàng)，其中保障性住房面積占70%左右。

　　由于保障性住房相對(duì)利潤低，很多地產(chǎn)商不愿意接手這塊項(xiàng)目。 天房把社會(huì)保障性住房建設(shè)作為集團(tuán)的“一號(hào)工程”，先后投資建設(shè)了瑞盈園、瑞益園、東城家園、東麗華明新家園、西青福悅里、靜海團(tuán)泊示范鎮(zhèn)、漢沽雅安里和泰安里等社會(huì)保障房項(xiàng)目。

　　在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，天房也從中收益，順利渡過去年的樓市寒冬，獲得了長期穩(wěn)定的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等保障性住房項(xiàng)目雖然利潤較低，但是并不存在像商品房一樣的銷售困境。在市場(chǎng)遭遇寒流的情況下，商品房的銷售受到宏觀政策的影響可能會(huì)萎縮，但是保障性住房卻很穩(wěn)定，不僅能夠抑制商品房房價(jià)的不合理上漲，而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，也可以快速回籠資金，緩解銷售壓力。

　　回顧加入天房一年來的工作，閻立新坦言，自己管理的資產(chǎn)從原來的10億元增加到140多億元，他的責(zé)任和工作強(qiáng)度也被放大了10倍，但個(gè)人的成長和磨練也在高速進(jìn)行中?！霸谔旆窟@樣的大型企業(yè)，沒有所謂的職業(yè)天花板，我可以將自己的財(cái)務(wù)專長發(fā)揮得淋漓盡致?！睂?duì)于天房的前景，閻立新充滿信心。