房地產(chǎn)業(yè)市場化方向不能變

　　文/ 陸玉龍

　　導(dǎo)語： 房地產(chǎn)業(yè)市場化更重要的內(nèi)涵是，住房保障制度必須遵循市場經(jīng)濟(jì)原則

　　房價持續(xù)上漲，中低收入家庭住房改善有困難，這一問題應(yīng)予以重視并盡快解決，但不能由此否定住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)市場化方向。否則舊體制復(fù)歸，根本不利于提高中低收入家庭住房水平，更不利于房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展。

　　新中國成立以來，黨和政府一直都很重視改善人民群眾的居住條件，但在傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)體制下，力不從心，投資嚴(yán)重不足，城市住房擁擠成為嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)社會問題之一。改革開放伊始，鄧小平同志就高度重視住房問題，1980年提出了住房制度改革總體思路，拉開了住房制度改革帷幕。1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，徹底停止福利分房，有力推動了房地產(chǎn)業(yè)全面走向市場化，調(diào)動了全社會住房投資和消費的積極性，如今一年的商品住房竣工和銷售面積就超過改革開放前30年的總和，開創(chuàng)了中國歷史上住房投資和供應(yīng)規(guī)模最大、城市居民住房狀況改善最快的黃金時期。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)尚處于市場化發(fā)展的初級階段，出現(xiàn)問題時不免有人懷疑甚至否定市場化發(fā)展方向，如近期媒體熱議“二次房改”就反映了這種傾向，值得警惕。去年6月國家發(fā)改委劉會勇建議企事業(yè)單位自建廉租房租給職工居??；今年4月清華大學(xué)李稻葵教授建議由政府主導(dǎo)住房供應(yīng)，其比重應(yīng)占到50%；7月李明等14位學(xué)者上書國家有關(guān)部門，建議以“定地價、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費率、定5%利潤率”方式，向中等收入家庭提供準(zhǔn)市場化平價住房。顯而易見，“二次房改”主張出發(fā)點是好的，是為了解決中低收入家庭住房困難，具體建議各異，看似新舉措，但都是行之無效或難以持續(xù)的老辦法，實質(zhì)上都違背住房市場化改革方向，在理論和實踐上都不可取。

　　解決中低收入家庭住房困難的基本前提是，堅持房地產(chǎn)業(yè)市場化方向，加快住房保障制度建設(shè)。傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)體制實行福利分房，不存在也不需要住房保障制度，而房地產(chǎn)業(yè)市場化的基本內(nèi)涵之一是，必須建立完善住房保障制度。住房保障制度是房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的內(nèi)在必然要求和必要條件，只有堅持住房市場化和住房保障制度的有機(jī)統(tǒng)一，才能推進(jìn)包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展，從而才能全面持續(xù)改善包括中低收入家庭在內(nèi)的全體居民的住房條件。

　　房地產(chǎn)業(yè)市場化更重要的內(nèi)涵是，住房保障制度必須遵循市場經(jīng)濟(jì)原則?；仡櫄v史不難發(fā)現(xiàn)，建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的住房保障制度伴隨著住房制度改革進(jìn)程很早就提出并被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，早在1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》就把“建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系”列為住房制度改革的基本目標(biāo)之一，但在實踐中，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)嚴(yán)重不足，原因何在？根本原因在于經(jīng)濟(jì)適用房制度不符合市場經(jīng)濟(jì)原則，主要表現(xiàn)在，土地行政劃撥，稅費減半，實質(zhì)是半福利分房，一套經(jīng)濟(jì)適用房相當(dāng)于數(shù)十萬元財富優(yōu)惠，即使“脫困致富”甚至成了百萬富翁都永久性享有。正是由于這一重大缺陷，爭購、騙購和以權(quán)謀購經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象十分普遍，屢禁不止，再加上其他原因，導(dǎo)致地方政府不得不少建甚至不建經(jīng)濟(jì)適用房。

　　堅持房地產(chǎn)業(yè)市場化方向，當(dāng)務(wù)之急是，加快建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的，以經(jīng)濟(jì)適用房為主、廉租房為輔的住房保障制度。廉租房產(chǎn)權(quán)全部歸政府，建設(shè)資金應(yīng)由公共財政支出，不能占用或借用住房公積金。經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)應(yīng)由政府與受助購房人按份共有，用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財政支出(包括減免的土地出讓金和稅費)應(yīng)轉(zhuǎn)化為相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)，當(dāng)受助購房人由中低收入步入中高收入后，政府依法行使收益權(quán)和處分權(quán)，以幫助更多的中低收入家庭解決住房困難。按照市場經(jīng)濟(jì)“誰投資，誰所有”和公平公正原則，增強(qiáng)公共財政投資力度，是加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，不斷滿足中低收入家庭住房需求的必由之路。

　　陸玉龍

　　作者為經(jīng)濟(jì)學(xué)家