房企不能不說的秘密

　　在政策危機(jī)和金融危機(jī)中嘗到苦頭的房地產(chǎn)公司，開始尋找強(qiáng)大的靠山，來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

　　文/夕曦

　　如同中國(guó)的股市一樣，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策市。這一點(diǎn)早已成為很多業(yè)內(nèi)人的共識(shí)。所以房地產(chǎn)業(yè)的大佬們，一方面小心地盤算著政策的“機(jī)遇期”，加大力度搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)；一方面，又總是在被動(dòng)地承受著政策忽冷忽熱所帶來的痛苦與驚喜，一不小心便要經(jīng)受冰火兩重天的生死考驗(yàn)。

　　不過，房地產(chǎn)開發(fā)商都是聰明絕頂?shù)母咧巧倘巳?，他們很快總結(jié)出了歷史的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，并且從中發(fā)覺了某些秘密。而只要掌握了這些秘密，并加以利用，他們便能夠有機(jī)會(huì)避開政策、甚至是市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)雷區(qū)。這個(gè)秘密，就是要為自己找到幾個(gè)強(qiáng)大的新靠山。有了這些靠山做利益的結(jié)合體，他們就能夠安全地為自己的資金鏈，乃至整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)置一個(gè)有效的避風(fēng)港。那么，誰是他們的新靠山呢？

　　首選的，是國(guó)企。在本輪金融危機(jī)中，在信貸和政策方面，國(guó)企的身份優(yōu)勢(shì)讓其占盡便宜，這種現(xiàn)象無疑也引發(fā)了民營(yíng)企業(yè)的羨慕和思考。在自己無法獲得優(yōu)勢(shì)身份來規(guī)避未來風(fēng)險(xiǎn)的情況下，如何設(shè)法傍上國(guó)企這些大腕，達(dá)成利益合作的共贏關(guān)系，成為一些民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)開始走的一步新棋。

　　9月，房地產(chǎn)大哥萬科與中糧地產(chǎn)及其合資子公司先后以超過50億元的價(jià)格拿下了北京的兩塊地皮；同月，南京萬科宣布結(jié)盟南京市交通集團(tuán)，將在土地運(yùn)作和房地產(chǎn)開發(fā)等方面進(jìn)行合作——而之前，萬科因?yàn)樵谀暇┙祪r(jià)銷售，曾經(jīng)被南京市的有關(guān)部門點(diǎn)名批評(píng)，甚至一度傳聞還要罰款。據(jù)說當(dāng)時(shí)王石為了擺平此事，還親自去了一趟南京。

　　當(dāng)然，萬科結(jié)盟國(guó)企的現(xiàn)象并非惟一。僅僅在南京，恒盛地產(chǎn)旗下的間接全資附屬公司上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司也于近期與南京交通投資置業(yè)有限公司就成立項(xiàng)目公司合作開發(fā)南京下關(guān)區(qū)項(xiàng)目達(dá)成合作協(xié)議。此外，三個(gè)月內(nèi)狂砸200多億拿地的綠城，背后有國(guó)企資金的支持早已不是秘密。據(jù)說，葛洲壩、西子電梯、錢江等企業(yè)都是綠城拿地的資金“后盾”。綠城公司亦然公開表示，新購(gòu)買的土地中，有相當(dāng)一部分是與國(guó)企合作共同開發(fā)的。

　　民企尋找國(guó)企做靠山，過去其實(shí)就有。萬通地產(chǎn)的馮侖就非常聰明的實(shí)踐了“傍大款”的哲學(xué)，所以與泰達(dá)這樣的國(guó)企進(jìn)行合作。在行業(yè)危機(jī)和金融危機(jī)的雙重洗禮下，吃盡了苦頭并洞察了新形勢(shì)的開發(fā)商老板們，顯然推動(dòng)和加快了這一進(jìn)程。

　　房企的第二個(gè)靠山，很顯然是金融機(jī)構(gòu)。9月10日，綠城集團(tuán)與平安信托簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議，表示將有望在未來3年內(nèi)獲得150億的信托資金投資規(guī)模；9月19日，綠城集團(tuán)與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行簽訂銀企合作協(xié)議，在未來兩年將可獲得100億元的授信額度，雙方并展開全方位的合作。除了綠城，另一個(gè)地產(chǎn)巨頭金地集團(tuán)同樣也與中國(guó)平安簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來3年的投資總規(guī)模也有望達(dá)到100億元。而于11月19日掛牌香港的龍湖地產(chǎn)，國(guó)際配售部分的捧場(chǎng)者中，就有中銀集團(tuán)、平安中國(guó)資產(chǎn)管理(香港)等公司的身影。

　　金融與地產(chǎn)的深度糾結(jié)，一方面是因?yàn)槟壳爸袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體融資渠道依然較窄，主要依靠銀行貸款、定金及預(yù)付款，等于說銀行貸款實(shí)際上支撐了房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的資金鏈；但另一方面，也留下了深深的隱患，一旦出現(xiàn)類似2008年的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，那么房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響到金融安全，甚至引發(fā)類似的日本經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。