萬科進軍商業(yè)地產

　　這家曾經聲稱只做住宅產品的企業(yè)，終于開始進軍商業(yè)地產領域，這預示著中國地產業(yè)商業(yè)模式大規(guī)模調整已成不可逆轉的潮流。

　　《商業(yè)價值》雜志 瀟棋｜文

　　11月16日，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在深圳總部的一次非正式場合首次對外公布了萬科的新戰(zhàn)略——萬科產品將進行轉型。郁亮表示，2010年，萬科將正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗，并將進軍商業(yè)地產。在萬科未來的開發(fā)模式中，住宅產品仍占據(jù)80%的比重，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)，除了養(yǎng)老物業(yè)、酒店外，萬科還將參與舊城改造、旅游地產、多功能物業(yè)開發(fā)，覆蓋全面產品線。

　　在業(yè)界紛紛預測2010年房價之時，在國家又開始加大對房地產調控力度之時，萬科進軍商業(yè)地產這一片藍海，頗耐人尋味。

　　“2010年，隨著實業(yè)的興起，將吸引眾多資金從房地產回流到實業(yè)領域；與此同時，地方和中央以供地等多種形式來確保房價穩(wěn)定。”郁亮稱：“萬科在經過近3年調整之后，已經重新進入增長軌道，并從過去單純依靠規(guī)模速度的增長，變成質量和效益的改進。與每一個大型企業(yè)的發(fā)展模式一樣，在經營規(guī)模達到400億-500億元后，企業(yè)都會遭遇一個‘坎’，都會進入一個更換管理平臺的調整期。對于萬科來說，需要一個適合萬科進行更大規(guī)模發(fā)展的平臺?！痹谌f科看來，這一平臺就是商業(yè)地產。按照萬科計劃，未來10年內，萬科每年會在每個城市至少留下一個不可替代的公建項目。

　　其實，稍作留意，就會發(fā)現(xiàn)：萬科進軍商業(yè)地產早已未雨綢繆，對商業(yè)地產目前需要解決的兩大問題——資金和人才，都早有動作。

　　據(jù)萬科內部人士透露，6月時，萬科就委托中信證券做住宅附帶的商業(yè)地產資產證券化的研究，希望能將其打包賣給機構投資者。萬科此舉是想借REITs之勢，突破商業(yè)地產只能依靠租金和零散出售回籠資金的局面。而在此之前，萬科在業(yè)務上極少直接參與商業(yè)地產的開發(fā)和經營，通常是外包給凱德置地等公司。8月，凱德置地的毛大慶跳槽萬科，坐鎮(zhèn)華北，出任萬科副總裁和北京總經理的職務。毛大慶此前是在凱德置地擔任環(huán)渤海區(qū)域總經理，在商業(yè)地產方面有著較為豐富的經驗。

　　值得關注的是，萬科進軍商業(yè)地產并非業(yè)界個例。中糧、保利、中海、富力、雅居樂、廣州城建也紛紛大舉進軍商業(yè)地產。而這絕非偶然現(xiàn)象。10年中，中國房地產市場主要是在解決老百姓的居住問題，而現(xiàn)在，中國正在進行經濟和社會的轉型，完全依賴規(guī)模和速度的粗獷增長模式已經過時。

　　市場現(xiàn)實已經清楚地顯示，絕大多數(shù)的房地產企業(yè)面臨周期調整的時候，幾乎是采取“死扛或硬挺”的辦法；而行業(yè)火熱的時候，又個個失控地去搶“地王”。對于地產企業(yè)來說，利潤大部分都讓土地升值掉了，這顯然不符合一個企業(yè)要持續(xù)發(fā)展的思路。要解決這個問題，只能引入商業(yè)地產作公司的資產組合，這有助于減緩經濟周期的沖擊，提高企業(yè)的資產質量。而隨著城市需求的多元化，多種物業(yè)類型將成為趨勢。

　　“Mall”步難走

　　雖然轉向商業(yè)地產開發(fā)在萬科等房地產企業(yè)看來是種趨勢，但就是在這種大趨勢下，一場被不少專家稱作“商業(yè)地產的危機”正在悄然走近。

　　最近5年多來，我國商業(yè)地產業(yè)持續(xù)演繹著大牛市行情，尤其是被業(yè)界推崇的城市綜合體由于各地政府推波助瀾、開發(fā)商積極性高漲，進入高速建設階段。除了北京、上海、廣州等一線城市外，全國各地的二、三線城市也都走起了“Mall”步。據(jù)不完全統(tǒng)計，至2007年底，全國已開業(yè)和正在投產建設的大型購物中心和Mall項目共400多個，其中有70%左右分布在北京、上海、廣州等國內經濟發(fā)達城市。全球建筑面積最大的10個購物中心里面，中國就占了4個。

　　數(shù)據(jù)顯示，在現(xiàn)有運營的購物中心中，經營狀況好的占27%，一般性的占51%，差的占22%，尤其大型購物中心的經營狀況更是表現(xiàn)一般。

　　然而，在一線城市，商業(yè)地產尤其是零售業(yè)地產總量上已基本飽和，僅上海已經達到3000萬平方米，人均1.68平方米，遠遠超過了香港，已經接近于國外東京、紐約的水平。據(jù)記者了解，在北京、廣州、深圳等地區(qū)，商業(yè)地產形勢也不容樂觀，租金下滑、總量過剩、空置率居高不下?！敖衲甑?季度，北京的優(yōu)質商鋪市場租金較上個季度持續(xù)下滑，至人民幣500元每月每平方米，環(huán)比下降5.4%，較去年同期下降了17%?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)總經理張志賢在接受《商業(yè)價值》采訪時稱：“由于新入市項目的入駐率較高，3季度空置率與上季度持平，為16.1%。在第4季度將會有195371平方米的新增供給進入市場，這些新項目將會推高整體市場的空置率，同時很多零售商會利用大量潛在新增供應的市場機會，加大與業(yè)主方的談判籌碼，預計下一季度市場平均租金將進一步下滑?！?/p>

　　“城市綜合體的盲目開發(fā)引來4大暗疾纏身?！币晃徊辉妇呙纳虡I(yè)地產專家對記者直言：“盲目立項、龐大但重復、運營管理不規(guī)范、開發(fā)商后勁不足，這4大弊端正在困擾著國內城市綜合體的發(fā)展?！薄皫缀趺總€城市都有綜合體的失敗案例，我們要深刻認識到并不是所有的城市綜合體都能帶動城市的發(fā)展?！敝袊鞘猩虡I(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會副秘書長董利說。有關專家表示，如果商業(yè)地產供求失衡狀況得不到及時控制的話，未來中國商業(yè)地產可能重現(xiàn)亞洲金融危機時高空置率狀況及爛尾潮。

　　商業(yè)地產諸多問題已然引起政府部門的高度關注。早在4月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱住房部)發(fā)函至北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、沈陽、成都、深圳、青島、鄭州、蘇州12個一、二線城市相關部門，要求對商業(yè)地產市場進行調研。住房部要求，各地匯報的材料須包括商業(yè)地產項目規(guī)劃、在建、銷售、租賃以及空置情況，對市場存在的問題以及下一步市場走勢作出分析和判斷。這顯然是相關部門正視商業(yè)地產風險信號的表現(xiàn)。

　　在美國，一場商業(yè)地產危機已經開始。10月25日，美國最大商業(yè)不動產融資公司Capmark集團申請破產保護；11月19日，全球三大國際評級機構之一惠譽國際(Fitch)預計，包括大都會保險以及保德信金融公司在內的美國各大人壽保險公司，將會因商業(yè)地產投資失敗而損失高達226億美元。更有分析人士指出：商業(yè)地產市場就像一顆不定時炸彈，隨時會引爆。

　　質的飛躍

　　盡管新藍海的暗礁仍存，但“機”向來與“?！辈⒋妗?/p>

　　“萬科進軍商業(yè)地產，可以說是中國商業(yè)地產實現(xiàn)質的飛躍的重要標志之一?！北本┻~爾時代商業(yè)顧問有限公司策劃總監(jiān)李克讓在接受《商業(yè)價值》采訪時稱：“經過十幾年的發(fā)展，中心城市住宅地產開發(fā)已經基本上形成了新城市的格局與密度。之后，要解決的就是城市生活基本功能與配套。生活質量的提高，離不開城市功能的完善，離不開宜居城市諸多元素的支撐，離不開商業(yè)地產的開發(fā)?！?/p>

　　李克讓分析說：“隨著中國城市化進程的加快，2010年以解決道路、配套設施、城市功能建設為主的商業(yè)地產將是突飛猛進的元年。目前，城市綜合體炒作得如此火爆，就說明了城市生存空間同生活空間同樣重要。而事實是在均價近兩萬元的北京四環(huán)，其城市綜合配套的表現(xiàn)卻是不均衡、水平一般或很差，更遠的地方則更差?！彼J為，商業(yè)地產構建的是社區(qū)生活與文化底蘊及狀態(tài)等等住宅外的生活空間。以前，許多住宅由于沒有大型商業(yè)設施，造成了諸多問題，如北京望京“睡城”和回龍觀“臥城”。下一步商業(yè)地產開發(fā)就是補上前十年住宅開發(fā)所欠下的債，這個債叫城市開發(fā)和宜居建設。

　　根據(jù)中國城市化發(fā)展的趨勢來預測，未來二三十年的商業(yè)地產的獲利空間，絕不會比住宅市場小。以萬科為首的開發(fā)商，自己有恒產———也就是自己持有商業(yè)地產物業(yè)，介入商業(yè)地產領域以只租不售的模式進行跨地域大量開發(fā)能獲得長期穩(wěn)定的收益，從而規(guī)避單一行業(yè)風險，提高公司穩(wěn)定獲利能力，可以使得公司開發(fā)和運營能夠更加理性。

　　毛大慶還透露，目前萬科正在研究郊區(qū)和大郊區(qū)組團的商業(yè)運營體的模式，這些東西可以很好地提升未來萬科住宅產業(yè)的價值。

　　“作為地產業(yè)的權威，萬科有希望成功?！崩羁俗寣τ浾哒f：“做商業(yè)地產需要能力和完全不同于住宅開發(fā)的思維方式，要有錢，長線的錢；要有經驗，專業(yè)經驗、理念和目標。項目公司做不了城市的商業(yè)開發(fā)，想賺快錢、沒有百年老店意識的開發(fā)也鮮有成功的案例。”他詳細分析說：“值得注意的是，有實力進軍城市商業(yè)地產，并不一定有能力將它做好，投資者在投資這個領域更要審慎?，F(xiàn)在，商用房與住宅價格的倒掛已不是新鮮事，地產大腕的項目照樣痛風等現(xiàn)實告訴我們，要尊重城市商業(yè)地產開發(fā)的基本規(guī)律?！?/p>

　　在李克讓這位有著20多年商業(yè)經驗的專家看來，要想做好商業(yè)地產，就要摒棄在商言商的觀念，不能抱著簡單的投入產出的理念來應對社會產品開發(fā)，應該強調為人民服務的理念、為物業(yè)打一輩子工，這是開發(fā)者應該具備的膽識。因為，一個好的商業(yè)品牌，需要幾十年甚至上百年的塑造，而商業(yè)的本質是道德、責任和可持續(xù)發(fā)展。萬科在住宅開發(fā)領域之所以成為老大，就是其產品做得好，為業(yè)主服務得好。而只有繼續(xù)做“老黃?！保拍茉谏虡I(yè)地產新領域獲得好品牌的稱譽，取得根本性的發(fā)展。