如果物業(yè)不行，連鎖醫(yī)院怎么擴(kuò)張？

　　這位總裁在收購(gòu)醫(yī)院的過程中，大量資金用在醫(yī)院物業(yè)上。他問我，是否可以做一個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)投資基金”買下醫(yī)院物業(yè)，然后租給他們？由于醫(yī)院有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，物業(yè)投資人可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)；而這位總裁也可以集中手上資金，收購(gòu)醫(yī)院、快速擴(kuò)張。其實(shí)，這種模式，已在美國(guó)成功運(yùn)作，不僅使醫(yī)療產(chǎn)業(yè)可以將資本有效地配置在輕資產(chǎn)上，投資人的回報(bào)也不錯(cuò)，年收益率高達(dá)9％。

　　最近，筆者參與了一個(gè)正在進(jìn)行的醫(yī)院收購(gòu)案例。國(guó)家容許民間資本投資醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，吸引了大量投資人。一家成立近十年的醫(yī)院投資及經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)（為保護(hù)商業(yè)利益，在此不涉及其名稱），在成功擁有北京若干醫(yī)院后，開始將版圖向周邊500公里的城市擴(kuò)張。在與其總裁聊天過程中，筆者發(fā)現(xiàn)其運(yùn)作模式并不復(fù)雜。

　　經(jīng)過多年運(yùn)作，他們?cè)卺t(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈上，建立了成熟的系統(tǒng)管理模式與隊(duì)伍。醫(yī)院只是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的終端。他們的管理模式，其實(shí)有點(diǎn)像酒店管理集團(tuán)，依托管理品牌來經(jīng)營(yíng)和擴(kuò)張。

　　但不同的是，酒店管理集團(tuán)大多數(shù)都是輕資產(chǎn)公司，不擁有酒店的物業(yè)。其與物業(yè)主是授權(quán)管理的關(guān)系，收取管理費(fèi)和分享經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提成。而這家醫(yī)院機(jī)構(gòu)，在輸出管理的同時(shí)，收購(gòu)了醫(yī)院的全部或部分資產(chǎn)，尤其是醫(yī)院的不動(dòng)產(chǎn)。這就帶來一個(gè)矛盾。由于國(guó)家規(guī)定醫(yī)院的土地是醫(yī)療用地，不可以轉(zhuǎn)化成商業(yè)用途，這使得收購(gòu)過程中的大量資金，用在了不可直接變現(xiàn)并無法直接創(chuàng)造效益的不動(dòng)產(chǎn)上。

　　雖然通過設(shè)立藥品、醫(yī)療器械等相關(guān)公司可以提高醫(yī)院利潤(rùn)，但沒有直接效益的巨大不動(dòng)產(chǎn)也使得醫(yī)院對(duì)投資人的回報(bào)率大打折扣。國(guó)營(yíng)醫(yī)院可以不顧及這一因素，但民營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的發(fā)展離不開背后投資機(jī)構(gòu)的支持，“股東利益最大化”就不得不考慮。這位總裁的顧慮是，改制一家醫(yī)院所需資金其實(shí)不大，關(guān)鍵是如何評(píng)估和處置不動(dòng)產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)。

　　他問筆者，是否可以尋求一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資基金，專門買下醫(yī)院的物業(yè)，然后租給他們。由于醫(yī)院有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，物業(yè)投資人也可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。這樣，管理者減少了資金包袱，同時(shí)也可以將手上的資金用來加速發(fā)展連鎖醫(yī)院，實(shí)現(xiàn)成為中國(guó)最大民營(yíng)連鎖醫(yī)院機(jī)構(gòu)的夢(mèng)想。

　　其實(shí)在美國(guó)就有這類健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的REITs基金，他們專注于收購(gòu)、興建醫(yī)療機(jī)構(gòu)的物業(yè)，然后租給醫(yī)院或大大小小的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，過去10年平均收益率都在9%以上，而且受金融危機(jī)影響較小。我們以美國(guó)最大的醫(yī)療不動(dòng)產(chǎn)投資REIT—“健康護(hù)理REIT公司”（Health Care REIT, Inc.）為例，這家標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)公司，總部位于俄亥俄州，截至今年6月30日，已在全美39個(gè)州擁有620個(gè)醫(yī)療物業(yè)，其中涉及醫(yī)院、老年殘疾人公寓、專業(yè)護(hù)理診所等等。

　　而且其迅猛擴(kuò)張的步伐并沒有停止，第三季度又宣布了3億多美元的新投資，用于收購(gòu)或興建新的物業(yè)。從金融危機(jī)以來的一年多時(shí)間里，除了在市場(chǎng)最悲觀的時(shí)候受大勢(shì)拖累外，其股價(jià)一直在穩(wěn)定上升，最近半年上漲近40%，這幾乎是不可思議的。其強(qiáng)勁表現(xiàn)，既證明了REITs對(duì)危機(jī)的抵御能力，也從充分展示了醫(yī)療健康REITs的回報(bào)是多么可觀。其他美國(guó)醫(yī)療健康REITs巨頭（如HCP, Inc.和National health Investors以及Nationwide Health Properties），在過去一年里，股票價(jià)格漲幅均超過40%。我們以往的文章，介紹過在美國(guó)REITs促進(jìn)了酒店、商業(yè)連鎖等產(chǎn)業(yè)的迅速規(guī)模化，本期講到的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)REITs也幾乎囊括了美國(guó)所有的醫(yī)療相關(guān)機(jī)構(gòu)的物業(yè)。

　　這種模式將醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的資本更充分用在科研、技術(shù)、管理、人力等輕資產(chǎn)上，促進(jìn)其醫(yī)療產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)。中國(guó)醫(yī)療改革愿望美好而遠(yuǎn)大，吸引民間資本的力度相信會(huì)越來越大，但正如其他與資本緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)一樣，要想獲得資本支持，就會(huì)涉及回報(bào)和收益。

　　一個(gè)合理而長(zhǎng)期的良性回報(bào)，才能不斷激發(fā)投資者的熱情。投資人與專業(yè)管理者的共贏與互助，才能使醫(yī)療更有效地發(fā)展。于是，政府能否在制定政策時(shí)，既考慮到醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的特性，又能為投資人建立合理的利益模型創(chuàng)造條件，便成為資本推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵?！?/p>