樓市限購令下 千億溫州資金投向國內(nèi)股權(quán)投資

　　千億溫州資金投向股權(quán)投資

　　樣本：汪先生，熱衷投資PE

　　浙江在線03月17日訊汪先生一直和一幫溫州老鄉(xiāng)在一起做投資生意，以前是炒房，常常是十來個老鄉(xiāng)組團(tuán)一個單元一個單元地購買住宅，后來是投資煤礦，有收益也栽過跟頭，而現(xiàn)在，在他們之間，最熱火的就是投資PE。

　　汪先生說從去年開始，他就與幾個合伙人一起創(chuàng)辦了一家投資管理有限公司，主要專注投資于大宗交易、定向增發(fā)與后期PE投資。

　　“目前在做的有幾個能源項目，預(yù)計今年可能還有一兩個項目要上市。”汪先生說，“現(xiàn)在實業(yè)越來越難做，人工成本、能源等價格全部上漲，還是金融市場來錢快。我這個投資公司也主要是配合之前的私募股權(quán)投資基金而開的，我周圍很多人在做這個。”

　　“炒無可炒”的溫州資金正在尋找新的投資出路，徘徊猶豫之后，目前上千億溫州資金把眼光投向了股權(quán)投資。

　　眼下在溫州，玩PE已經(jīng)成為一種新時尚。和當(dāng)年“一窩蜂”的辦企業(yè)、“炒房”、“炒能源”如出一轍，轉(zhuǎn)向股權(quán)投資的溫州資本總額在千億元以上。

　　據(jù)了解，目前在溫州注冊的創(chuàng)投公司有300家左右。僅溫州就有1500億元資本進(jìn)入創(chuàng)投領(lǐng)域。自2009年開始，以往沖勁十足的巨量溫州民間資本遭遇了空前的危機(jī)。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策實施，“炒房團(tuán)”又再次遭遇當(dāng)頭棒喝，而證券市場的反復(fù)盤整，也讓“溫州財團(tuán)”止步不前。

　　這么多的錢，開始盯上了股權(quán)投資。

　　目前，溫州的正泰集團(tuán)、德力西集團(tuán)、奧康集團(tuán)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)都已經(jīng)加入了創(chuàng)投的行列。

　　整體來看，目前溫州的資本運(yùn)作方式大致有三種：一是出資成立有限合伙制公司，不委托基金管理公司；二是成立有限合伙制公司，同時出資成立投資基金管理公司，由自己出資的基金管理公司運(yùn)作；三是直接成立股份制公司。

　　“但現(xiàn)在PE也有了些過熱的現(xiàn)象，”招商銀行杭州分行零售銀行部副總經(jīng)理姚進(jìn)說，很多投資客除了參與銀行的私募股權(quán)（PE）投資產(chǎn)品之外，往往也喜歡自己組建一個合伙團(tuán)隊投資，習(xí)慣于自己說了算，目前投資這一領(lǐng)域的收益率正在慢慢降低。

　　記者手記

　　PE＝Private Equity，私募股權(quán)投資，是指通過私募形式對私有企業(yè)，即非上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益性投資，在交易實施過程中附帶考慮了將來的退出機(jī)制，即通過上市、并購或管理層回購等方式，出售持股獲利。

　　在結(jié)構(gòu)設(shè)計上，PE一般涉及兩層實體，一層是作為管理人的基金管理公司，一層則是基金本身。有限合伙制是國際最為常見的PE組織形式。一般情況下，基金投資者作為有限合伙人（Limited Partner，LP）不參與管理、承擔(dān)有限責(zé)任；基金管理公司作為普通合伙人（General Partner，GP）投入少量資金，掌握管理和投資等各項決策，承擔(dān)無限責(zé)任。

　　為了進(jìn)一步了解私募股權(quán)投資情況，記者近日采訪了招商銀行杭州分行零售銀行部副總經(jīng)理姚進(jìn)。姚進(jìn)接觸的都是金融資產(chǎn)起碼在1000萬元以上的大客戶。他說從去年4月份開始，就有一些客戶的投資方向開始有所轉(zhuǎn)變，“很多客戶都有實業(yè)，在實業(yè)上賺錢后，以往通常都會投資在房地產(chǎn)上，尤其是住宅買得比較多，最近這么多年，很多人在投資房產(chǎn)上賺的錢往往比實業(yè)的還要多。”姚進(jìn)說，但是目前在樓市調(diào)控政策的影響下，不少客戶開始為自己的資本謀求新的出路。

　　其中一個就是資金重新開始進(jìn)入金融市場，比如各種理財產(chǎn)品，或者目前投資客最為熱衷的方向就是PE，“很多客戶都是自己組建PE公司，自己投資，目前整個市場上已經(jīng)有了些過熱的跡象，一開始大家尋找的都是一些條件非常好的公司，慢慢的，現(xiàn)在潛力不是那么好的中小企業(yè)，也有不少PE在投資。”

　　另外一個是投資與實業(yè)相關(guān)的項目，或者購買資源類的產(chǎn)業(yè)，比如銅礦、煤礦等各種礦產(chǎn)。還有一個就是投資商業(yè)地產(chǎn)，有的是從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，有的是從事商鋪的投資。

　　炒金大戶增加了一倍

　　樣本：李女士，開始購買實物黃金

　　一方面是樓市調(diào)控風(fēng)聲鶴唳，獲利機(jī)會渺茫；另一方面則是金價持續(xù)走高。在此背景下，一些手握重金的投資客開始將目光由樓市轉(zhuǎn)向了黃金、玉石等其他投資品市場。

　　李女士一直都是樓市炒家，最近幾年，樓市不斷有調(diào)控政策出臺，但一直沒有令她停止買樓。但去年李女士決定暫別征戰(zhàn)多年的樓市，將資金投入黃金市場。“我現(xiàn)在手上還有4套住宅、兩套商鋪，現(xiàn)在準(zhǔn)備把住宅上的錢稍微出來一點，再去買黃金，手里新增加的現(xiàn)金肯定是買不了房子了，也想直接去買黃金。”李女士說。

　　“現(xiàn)在買黃金，如果要實物黃金的話常常要等很長時間。”天津順然貴金屬經(jīng)營有限公司董事長蔣煥程說。

　　而世界黃金協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)也證實了這一資金新流向。去年中國在全球黃金投資需求增長最猛，前三個季度內(nèi)地金飾品銷售額還屬正常，共64.1噸，到了第四季度，需求量出現(xiàn)井噴，猛增至115.8噸，幾乎是前三季度的兩倍。而去年第四季度正是樓市調(diào)控發(fā)力的關(guān)鍵時段。目前不少業(yè)內(nèi)人士在猜測，多個城市樓市限購令必定使炒樓資金進(jìn)一步擠出，金市或?qū)⒏鼮榛鸨?/p>

　　還有人認(rèn)為部分炒樓資金流入黃金市場是一件好事，因為金價上漲和大蒜、綠豆、白糖、棉花上漲不同，對民生的負(fù)面影響最小。正因如此，去年國家六部委專門發(fā)文鼓勵、支持黃金市場健康發(fā)展，畢竟黃金是抵御通脹、減輕流動性壓力最好的蓄水池。

　　除了黃金之外，還有一些投資者則不斷學(xué)習(xí)，尋找新的投資機(jī)會，投資玉石珠寶是又一個新的目標(biāo)。最近幾年玉石市場，尤其是翡翠的價格出現(xiàn)狂漲，行內(nèi)人說“玉盲”大量入市，令一些原來不值錢的石頭都被炒瘋了。

　　最美最值錢的玉石一定非翡翠莫屬，因為貨源短缺及炒作的推助下，令近期翡翠價格狂漲，普通翡翠成品價格上漲三成，上等的翡翠價格更是漲了五成以上。一些幾年前一兩千元就能購入的玉石，現(xiàn)在普遍價格要上萬。據(jù)了解，緬甸是世界翡翠主要出產(chǎn)地，全世界超過九成的翡翠產(chǎn)于緬甸，過去20多年來的大量開采，儲量已大為減少，令近年高品質(zhì)的翡翠原材料已近枯竭，業(yè)內(nèi)人士估計，可能再過20年，緬甸已經(jīng)無翡翠可采。在這樣的大背景下，物以稀為貴，優(yōu)質(zhì)的玉石翡翠也開始成為新的財富儲藏器。

　　“樓市調(diào)控，資金進(jìn)不去，很多資金就分流到金市上來了。”蔣煥程發(fā)現(xiàn)，從去年5月份開始，公司里的“炒金大戶”明顯增加。一般他們這里，單個戶頭資金量在200－300萬元以上的就算是大戶了，以往大戶的比例在10％左右，但從去年四五月份開始，大戶的比例就開始慢慢攀升到了現(xiàn)在的20％，其中不少資金都來自原來的樓市。

　　蔣煥程說他們這里有兩個新增的大戶都來自臺州，從去年開始就不炒房了，把錢放在黃金上，幾個月下來平均收益率都達(dá)到20％－30％。

　　記者手記

　　黃金和房地產(chǎn)很相似，都是消費品也都是投資品，同時還都具有抵御通脹的功能。據(jù)中金公司的報告預(yù)測，若全國有40個城市采取全市范圍房產(chǎn)限購方案，全國成交量將下降18％，考慮部分城市僅針對主城區(qū)限購，保守預(yù)計2011年全國商品住宅銷售面積下降10％。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2010年全國商品房銷售額為5.25萬億元。據(jù)此測算，相應(yīng)擠出樓市的資金應(yīng)該在5000億元左右。

　　黃金從10年前200多美元／盎司開始，到現(xiàn)在達(dá)到1400美元／盎司左右，10年漲了將近6倍，抵御通脹的作用非常明顯。資金越大，抵御通脹的愿望越迫切，對資金的安全性要求也越高。樓市資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)黃金市場也是目前資金出路的一個大方向。
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　　樓市限購令下資金流向：房產(chǎn)信托 風(fēng)生水起

　　房地產(chǎn)信托成香餑餑

　　樣本：小樓，急著投資收益高的理財產(chǎn)品

　　浙江在線03月17日訊 前兩天，杭州姑娘小樓的一個朋友，在閑談時告訴她一個消息：某知名房產(chǎn)公司在做內(nèi)部集資，她具體打聽后得知，這個公司的借貸年利率是12%，借款期為兩年，通過信托方式，到時候連本帶息還清。也就是說，你如果借100萬元，一年后能得到12萬元利息，兩年復(fù)利可以達(dá)到25%，也就是說，到時候，你可以賺到25萬元。

　　“我們也去投點，我覺得不錯。”朋友手頭有原本打算用來買房的一些資金，但因為怕成為“房奴”影響生活質(zhì)量而遲遲沒有下手，現(xiàn)在樓市行情不好了，她也就更加不急了。

　　小樓很動心。作為一個對理財還比較有興趣的人，經(jīng)常想要把她手頭上一些閑散資金找點出路。她在手機(jī)上有意識地訂了一些理財方面的信息，最近她也收到一些銀行理財產(chǎn)品的信息，但是年收益率一般都在3.8%-4.5%左右，比銀行存款利息自然要高一些，但是還不足以打動她。

　　另外，她也在市面上看到一些金融機(jī)構(gòu)在發(fā)信托產(chǎn)品，但那個門檻挺高的，動不動就要100萬元甚至更高，并且私人去做的話還有名額限制，不像這家公司，錢多少都可以投，非常方便。

　　朋友說，那家房產(chǎn)公司的內(nèi)部集資已經(jīng)好多年，收益還是挺穩(wěn)定的。雖然現(xiàn)在銷售形勢不好，但公司大，應(yīng)該問題不大。她說看看能不能找個熟人，投資一點。不過后來她告訴小樓，這個公司的集資已經(jīng)結(jié)束，只能等其他機(jī)會了。

　　房產(chǎn)股權(quán)投資成新渠道

　　樣本：錢經(jīng)理，代理房產(chǎn)股權(quán)投資項目

　　“300萬元真的可以做開發(fā)商嗎？”最近周先生看到杭州某房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)推出了一款參與房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)股權(quán)投資項目，這個投資項目名為“創(chuàng)新投資理財產(chǎn)品，房地產(chǎn)股權(quán)投資，300萬做開發(fā)商，參與房地產(chǎn)開發(fā)，樂享開發(fā)回報”。

　　記者聯(lián)系上了該代理公司的錢經(jīng)理，錢經(jīng)理表示：“現(xiàn)在許多有資金實力的客戶受到限購令的影響都不能買房了，但是又有投資需求，我們的房產(chǎn)信托和股權(quán)投資產(chǎn)品就是針對這部分客戶的。”錢經(jīng)理說，代理公司只是中介，確切的協(xié)議要和相對應(yīng)的基金公司簽。

　　在宣傳單頁上，記者看到，本支“房地產(chǎn)股權(quán)投資理財產(chǎn)品”的主要條款，基金目標(biāo)規(guī)模為3億元；基金年限是3+1年，1年延長由全體投資人決定；法律形式為有限合伙；基金發(fā)起人為某知名上市房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)前十名，中國最具價值地產(chǎn)上市企業(yè)；基金管理人為基金發(fā)起人的全資子公司；投資人的投資規(guī)模為最低認(rèn)購規(guī)模300萬元起，超出部分以50萬元的整數(shù)倍增加；收益分配為基金年凈收益達(dá)到10%的前提下，普通合伙人享受業(yè)績分成，對于基金年凈收益超過10%的超額收益，提取20%的業(yè)績分成。

　　根據(jù)錢經(jīng)理的介紹，根據(jù)投資時間和投資項目的不同，客戶的年收益率預(yù)計在7%-20%之間。“現(xiàn)在來咨詢的客戶還是挺多的，馬上我們在杭州有專門的說明會，也有不少客戶會參加。”

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)股權(quán)投資通常采用有限合伙制，即由專業(yè)的基金管理人才或機(jī)構(gòu)擔(dān)任有限合伙型房地產(chǎn)投資基金的普通合伙人，負(fù)責(zé)基金的管理；擁有資本的人擔(dān)任有限合伙人，是主要出資人，但不參與基金的日常管理。有限合伙型房地產(chǎn)投資基金從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取投資收益，通過利潤分成機(jī)制，促使普通合伙人管理好基金，最終分享房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為高速發(fā)展的最大的發(fā)展中國家，中國的房地產(chǎn)行業(yè)將長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。目前，盡管房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行調(diào)整，但整個發(fā)展趨勢仍然看好，其市場空間超過世界上的任何其他國家，蘊(yùn)含著無數(shù)的投資機(jī)會。決定中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大關(guān)鍵因素包括：龐大的人口規(guī)模及持續(xù)的人口增長，持續(xù)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以及每年平均超過8%的持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)金融將迎來創(chuàng)新發(fā)展的大好機(jī)遇。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個資本密集型行業(yè)。長期以來，我國的房地產(chǎn)開發(fā)對銀行的依賴度超過70%，而在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)資金的80%左右來自于各種房地產(chǎn)投資基金。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的常態(tài)化調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)必將由過度依賴銀行貸款轉(zhuǎn)為融資渠道的多元化，其中地產(chǎn)私募基金將逐步成為重要的資金來源。房地產(chǎn)基金的興起，將為社會資本提供一條收益高且風(fēng)險相對較小的投資渠道。

　　融資模式的改變將推動房地產(chǎn)投資模式的改變，即由傳統(tǒng)的拿地、建房、賣房、物管、融資一體化的房地產(chǎn)開發(fā)模式，分離出專業(yè)化的土地運(yùn)營商、房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)投資商。未來中國的房地產(chǎn)業(yè)，投資商將逐步成為核心，而不再是開發(fā)商。房地產(chǎn)金融的成熟和創(chuàng)新將成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)趨勢。

　　不過業(yè)內(nèi)人士也提醒客戶，在選擇投資項目的時候要注意鑒別投資風(fēng)險。

　　記者手記

　　調(diào)控政策重拳砸下，樓市銷售滯緩，一些房地產(chǎn)公司資金鏈緊張已經(jīng)是不爭的事實。此時，之前并不為許多人關(guān)注的地產(chǎn)信托，開始風(fēng)生水起。

　　在浙江，信托做得比較成功的杭州工商信托，最近正在預(yù)約發(fā)行一款名為“昊嘉置業(yè)杭州臨平投資項目集合資金”的房地產(chǎn)信托計劃，該計劃總規(guī)模為3億元人民幣，起購金額150萬元，期限1.5年，預(yù)期年收益率9.6%-10.8%(依認(rèn)購金額增加分檔遞增)。顧名思義，所得資金即用于昊嘉置業(yè)在杭州臨平的項目。

　　事實上，房地產(chǎn)公司通過信托融資的案例并不鮮見。比如杭州工商信托官網(wǎng)就顯示，從去年開始，總共有超過10家房地產(chǎn)企業(yè)項目通過信托方式募集資金。比如德信、昆侖、杭信、新湖中寶、臥龍地產(chǎn)等公司，募集資金從1.5億元到5.35億元不等。

　　而預(yù)期年收益率的變化也可以說明一些問題。記者發(fā)現(xiàn)，去年推出的信托產(chǎn)品，其年收益率一般在8.2%—10%左右，而今年則在9.2%—12%，整體收益率明顯要增加不少。

　　對此，杭州工商信托有關(guān)工作人員解釋說，因為銀行加息，理財產(chǎn)品的利率也會有所增加。當(dāng)然，另一方面，現(xiàn)在調(diào)控政策比較嚴(yán)，企業(yè)資金比較緊張，信托確實是一種融資的好方式。所以，杭州工商信托的整體規(guī)模，也有非常大的增長。

　　值得一提的是，不僅是開發(fā)商對信托情有獨鐘，市場資金也對此非常青睞。雖然市面上銷售的信托產(chǎn)品大多門檻比較高，起購金額動不動就要100萬元，但還是趨之若鶩，許多產(chǎn)品往往一經(jīng)推出就被搶光，甚至還要預(yù)約才能購買。

　　“購買房地產(chǎn)信托的除了一些老客戶，還有一些人，是從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤出來的。在沒有更好的投資渠道的時候，因為信托產(chǎn)品的回報比較穩(wěn)定，所以信托已經(jīng)成為不少人資產(chǎn)配置中比較重要的一塊。”一位信托人士表示。