中誠(chéng)騰龍旅游基金成立 旅游+地產(chǎn)盈利模式存疑

9月26日，規(guī)模達(dá)上百億的中誠(chéng)騰龍旅游文化產(chǎn)業(yè)投資基金宣告成立。這是迄今國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的旅游文化產(chǎn)業(yè)投資基金，據(jù)稱，通過(guò)整合優(yōu)勢(shì)資源，未來(lái)5年可形成千億的投資規(guī)模。該基金將專注于旅游文化領(lǐng)域，擬投資于具有最優(yōu)質(zhì)山、海、雪景觀資源的度假酒店、主題文化公園、商業(yè)配套等項(xiàng)目，目前已在全國(guó)8個(gè)城市儲(chǔ)備了10個(gè)投資項(xiàng)目。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在新京報(bào)舉辦的“新戰(zhàn)略 新驅(qū)動(dòng)新發(fā)展_2012文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)(北京)峰會(huì)”上透露，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將在北京通州建一個(gè)文化旅游城，旅游城將集合文化、旅游、商業(yè)、酒店四大主題，預(yù)計(jì)2016年正式開(kāi)業(yè)。據(jù)王健林介紹，這個(gè)文化旅游城位于通州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中，占地1平方公里左右，總投資達(dá)200億元。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在加快進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的步伐。近期有消息稱，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將在合肥收購(gòu)?fù)钔吨脴I(yè)的兩個(gè)項(xiàng)目，這是繼遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)軍黃山桃花島后又一動(dòng)作。

桃花島是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試水旅游地產(chǎn)的探索性項(xiàng)目。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)黃山公司總經(jīng)理史志勇告訴本報(bào)記者，該項(xiàng)目更多是出于戰(zhàn)略布局的考慮，實(shí)驗(yàn)的意味更大。據(jù)了解，桃花島項(xiàng)目包括產(chǎn)權(quán)為50年的別墅、酒店以及部分酒店式公寓，以及150畝的黃山市級(jí)植物園。該項(xiàng)目從2011年10月開(kāi)盤(pán)至今，共售出140多套，占當(dāng)?shù)貏e墅銷售比例的85%。

另外，包括恒 大、新華聯(lián)、佳兆業(yè)、碧桂園等也不斷加速搶灘旅游地產(chǎn)。但旅游地產(chǎn)的盈利模式仍然存疑。

一位不愿意透露姓名的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，據(jù)他測(cè)算，他所負(fù)責(zé)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，就其中的住宅部分而言，利潤(rùn)水平與其他住宅項(xiàng)目相當(dāng)，毛利率約30%。未來(lái)的景區(qū)門(mén)票在利潤(rùn)上也難有更可觀的貢獻(xiàn)。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在第三屆中國(guó)旅游地產(chǎn)軟實(shí)力峰會(huì)上表示，旅游地產(chǎn)，一定是“旅游”在前，“地產(chǎn)”在后。開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)一定要堅(jiān)持以自然資源、旅游資源保護(hù)和開(kāi)發(fā)為主，反映出本地的自然特色和文化特色，防止同質(zhì)化。一些旅游資源缺乏的城市，建設(shè)的旅游產(chǎn)品同質(zhì)化，沒(méi)有特色、沒(méi)有文化內(nèi)涵，也沒(méi)有太多生命力。

朱中一調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三亞基本上80%的以上的房子都是閑置的。而這主要是因?yàn)槁糜萎a(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、旅游體系的建設(shè)相對(duì)滯后。

南翔萬(wàn)盛文化有限公司執(zhí)行總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，當(dāng)前包括房企等在內(nèi)看好旅游地產(chǎn)，更多是看好所圈土地資源的升值。相比住宅市場(chǎng)投資的短、平、快，旅游地產(chǎn)投資多數(shù)是中長(zhǎng)線回報(bào)。從這方面看，旅游地產(chǎn)前景一般。未來(lái)盈利的可能只屬于少數(shù)派。

蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，單純以旅游為概念的圈地賣房模式難以為續(xù)。他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，盡管可以繞開(kāi)招拍掛圈地，地很便宜，房?jī)r(jià)也不高，但當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是否能支持所圈土地的天量規(guī)模，是個(gè)很大的難題。“圈地風(fēng)險(xiǎn)很大。如果土地未如期熟化，政府是不會(huì)出讓的;如果不能實(shí)現(xiàn)土地確權(quán)，就不能抵押，不能賣房。最終，可能前期投資因違約或換屆而導(dǎo)致政府毀約。政府不怕，但開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)大。大好事必有大風(fēng)險(xiǎn)。”

宋延慶認(rèn)為，只有打造好度假旅游模式，才能找到旅游地產(chǎn)真正的藍(lán)海盈利模式。